Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко предложил в качестве стартовых пятен для кварталов реновации хрущевок использовать участки «серого пояса».

Эксперты считают идею интересной, но вряд ли реализуемой. Кроме того, они указывают, что городу в целом не хватает четко сформированной «идеологии» по освоению «серого пояса».

На состоявшемся совещании с членами городского правительства губернатор Георгий Полтавченко отметил, что отсутствие свободных пятен – это одна из главных проблем программы реновации. В 17 из 23 утвержденных кварталов работы не смогли начаться именно из-за этой сложности (см. «В Петербурге хотят реновации по-новому», «Кто строит в Петербурге», № 29, 2017).

Поэтому, по словам главы города, логично использовать территории промышленного пояса, к которому порой фактически примыкают кварталы, предназначенные к реновации. Он также отметил, что развитие застроенных территорий позволяет решить целый ряд жилищных и коммунальных проблем граждан, а также отвечает интересам развития города в целом, поскольку не дает мегаполису «расползаться».

Вопрос, конечно, интересный

Опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге» эксперты считают инициативу Георгия Полтавченко в целом позитивной. «Предложение губернатора о работе с участками «серого пояса» показывает, что городские власти понимают проблему промышленных территорий и готовы искать ее решение», – отмечает руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. «В целом необходимо приветствовать любые конструктивные шаги властей по стимулированию редевелопмента «серого пояса». Потенциал территорий, не очень эффективно используемых в настоящий момент, огромен. Редевелопмент их по сути только начался», – вторит руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев.

С ними согласен и генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. «Идея интересная. И если городским властям удастся найти механизм, который позволит ее реализовать на практике, это может дать хороший толчок как реновации, так и процессу редевелопмента «серого пояса», – считает он.

«Примерно в половине кварталов, которые включены в петербургскую программу реновации, отсутствуют стартовые пятна. По закону жители должны получить новое жилье в границах реновируемой территории. Идея о строительстве жилья для участников программы реновации в «сером поясе» жизнеспособна при условии внесения корректировок в закон о развитии застроенных территорий – нужно прописать возможность переселения граждан за границы квартала. Для жителей хрущевок такой переезд представляется выгодным, так как территориально это более выигрышные локации, находящиеся ближе к центру», – отмечает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб-Реновация».

Механизм не ясен

При этом все специалисты отмечают, что пока совершенно не ясен механизм реализации предложения губернатора. «Инициатива довольно интересная, однако ее сложно привязать к программе реновации, поскольку большинство объектов «серого пояса» находятся в частной собственности, а запланированные ранее кварталы реновации располагаются на удалении от промышленных зон», – отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.

Это мнение поддерживает и Юрий Зарецкий. «Ответа на вопрос, как будет реализовываться инициатива, пока нет. Ведь для того, чтобы выделить участок земли в качестве стартовой площадки для реновации, необходимо решить вопрос с собственниками земли. Отнюдь не все предприятия хотят выехать из центра. Даже для тех, кто на это согласен, необходимо найти свободные площадки на периферии, куда можно было бы перевести производства. Есть еще и проблема финансирования всех этих процессов», – говорит эксперт.

Игорь Кокорев считает, что возможная схема – обмен территориями и получение интересных для жилого девелопмента участков в промышленном поясе или иных локациях для компаний, которые осуществят расселение реновируемых объектов. «Однако и в этом случае, возможно, целесообразнее окажется реконструкция без переселения. Простой экономический расчет показывает, что в наших реалиях полная реновация кварталов массовой жилой застройки за счет привлекаемого рыночного финансирования при сохранении актуальных рыночных трендов растянется как минимум на много десятилетий», – добавляет он.

Нужен план

Владислав Фадеев подчеркивает, что четкого плана по редевелопменту «серого пояса» у власти до сих пор нет. «Это касается как планов по развитию транспортной инфраструктуры, инженерии, так и решения ключевого вопроса, связанного с консолидацией земель. В «сером поясе» слишком много небольших собственников – юридические вопросы препятствуют вхождению крупных институциональных инвесторов в проекты», – говорит он.

Эксперт подчеркивает, что в целом сейчас скорее нужно понять, как будет город регулировать редевелопмент с учетом градостроительных ограничений. «Хотелось бы понять и стратегию города в отношении промышленных зон. Еще пару лет назад администрация города заявляла, что промышленность должна оставаться в городе, поэтому никакого редевелопмента этих территорий, за исключением использования под промышленные цели, не будет», – напоминает он.

«Правительство города постоянно говорит о создании единой концепции для развития таких территорий, поиска механизма для реализации проектов редевелопмента. Думаю, поддержка со стороны власти должна выражаться прежде всего в создании инженерной и транспортной инфраструктуры», – со своей стороны отмечает руководитель направления складской и индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Алла Сидоренко.

По словам Екатерины Тейдер, при реорганизации пространств «серого пояса» важно более гибко подходить к вопросу градостроительных регламентов. «Организовать редевелопмент больших территорий с учетом жестких нормативов для жилого строительства по отношению к социальной нагрузке, организации парковочных мест и прочих условий достаточно сложно. Для того чтобы реализовать крупные проекты, необходимо начать с точечной застройки и двигаться поэтапно», – считает эксперт.

Как бы то ни было, эксперты сомневаются, что инициатива губернатора сможет оперативно сдвинуть с мертвой точки забуксовавшую программу реновации кварталов хрущевок.