ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Не будет покоя законодателям, пока жив 214‑ФЗ

   06 ноября 2017, 07:28
Строительное сообщество сформировало консолидированную позицию по изменениям в закон 214‑ФЗ, чтобы сделать новшества, внесенные летом, исполнимыми, а не подрывающими отрасль.
Фото: CLOUDFRONT.NET

И, похоже, нашло поддержку по крайней мере части депутатского корпуса.

Проблема проблем

По подсчетам партнера юрфирмы «Борениус», руководителя практики «Недвижимость и строительство» Майи Петровой, к настоящему времени многострадальный 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве» перетерпел уже 23 редакции. И никто из участников рынка жилой недвижимости не сомневается, что на подходе 24‑я, и, вероятно, в перспективе появятся и 25‑я, и 26‑я.

Ведь «долевка» просуществует в России как минимум еще три года. Именно такой срок дал президент на разработку альтернативных долевому строительству вариантов (см. «Эпоха долевки: начало конца», «Кто строит в Петербурге», № 41, 2017). Вопрос только в том, какие именно новации будут предложены для внесения в 214‑ФЗ в ближайшее время.

Так, на прошедшей неделе зампредседателя правительства Ленобласти Михаил Москвин сообщил, что градостроительный блок правительства региона в ближайшее время планирует отправить в Госдуму свой пакет предложений. И они нацелены на обеспечение достройки проблемных объектов. Поскольку сегодня «этому ни одна норма закона не помогает».

Предлагается следующее. При нарушении сроков по договору более чем на год застройщик обязывается в 5‑дневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК для передачи ему прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. «В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации, – поясняет Михаил Москвин. – Вопрос, который сейчас растягивается на два-три года, должен решаться автоматически».

Параллельно предлагается ввести принцип поэтапного финансирования стройки со счета дольщиков в уполномоченном банке. Например, «порциями» на горизонтах готовности объекта в 10 %, 30 %, 50 %, 70 % и 100 %. Это должно позволить передавать дольщикам не только недострой, но и все оставшиеся на счетах средства.

«Особый порядок передачи проблемных объектов долевого строительства от недобросовестных застройщиков новым инвесторам, несомненно, необходим. Мы видим немало проблем на замороженных строительных объектах, которые не имеют оперативного и конструктивного решения в рамках текущего законодательства, – прокомментировал инициативу генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. – Считаю, что целесообразно рассмотреть этот порядок детально, чтобы по возможности его упростить и стимулировать тем или иным образом достройку таких объектов».

Иными словами, выбранный в Ленобласти вектор реформирования ФЗ‑214 не только рационален, но и требует развития. Соответственно, вскоре может появиться еще ряд законодательных предложений в этом направлении.

Комплексное решение

Президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачев подчеркивает, что поправки в ФЗ, предложенные одним из субъектов Федерации, могут пылиться и не приниматься годами. Более того, он допускает, что собственные предложения по корректировке закона в настоящее время пишутся и в других регионах. И среди прочих могут оказаться версии как ухудшающие, так и улучшающие ситуацию на стройплощадках страны.

А чтобы были написаны, а после и оперативно приняты именно «правильные» поправки, Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) до 1 сентября собирало комментарии строительного сообщества России и на 60 страницах сформулировало консолидированную позицию представителей отрасли. По факту это и есть предложения по новой корректировке законодательства.

И сегодня в НОСТРОЙ уверяют, что только технические причины помешали данному пакету документов уже отправиться в Госдуму. А это значит, что вскоре такой законопроект будет готов.

Итак, предлагается все-таки позволить застройщикам реализовывать комплексные проекты освоения территорий и масштабные инвестиционные проекты. То есть снять требование «одна компания – один участок». И, кстати, в Минстрое РФ эта позиция, как минимум в беседах, уже находит понимание.

Следующий момент: обеспечение финансовой устойчивости застройщика. То есть предлагается разрешить застройщику производить внутреннее кредитование дочерних компаний. Пусть – по ключевой ставке, чтобы не возникали подозрения, будто головная компания пытается на этом заработать.

Также требуется изменить подходы к праву строительства инфраструктурных объектов, поскольку нынешняя редакция de facto исключает возможность затрат на эти цели. Проблемным, а значит, требующим пересмотра является и круг вопросов, связанных с приобретением земельных участков.

Наконец, следует лишить контролирующие органы возможности приостанавливать стройку за малейшие технические недоимки, которых объективно не избежать. Ведь даже о краткосрочной остановке информация поступит в Росреестр, а далее – дольщикам. И «на ровном месте» застройщик получит репутационные убытки.

Впрочем, все эти законодательные рогатки уже не раз публично обсуждались и осуждались.

Все к лучшему

Со своей стороны первый замглавы Комитета Госдумы по транспорту и строительству Алексей Русских разъясняет, почему пресловутые поправки в 214‑ФЗ оказались столь болезненными для строителей.

В шестом созыве Госдумы работал специализированный Комитет по земельным отношениям и строительству. Но в седьмом созыве комитет расформировали, и его «наследство» перешло к «не совсем профильному» Комитету по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Поправки же – это их детище.

Но в нынешнем созыве функционирует Комитет по транспорту и строительству, который готов «вступиться за строительную отрасль». «Вопрос о качественной корректировке 214‑ФЗ снова поднят, – уверяет Алексей Русских. – Сейчас мы создали рабочую группу, где рассматриваем необходимые изменения, которые нужно внести в закон». По его словам, законопроект появится в ближайшее время.

При этом, как подчеркивает депутат, главная задача – изменение правила «один застройщик – одно разрешение на строительство», поскольку данная норма не позволяет вести как комплексное освоение территорий, так и передачу застройщику проблемных объектов. Впрочем, и в отношении к другим «спорным» нормам позиция думского комитета практически совпадает с позицией НОСТРОЙ.

А директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Леонид Бандорин добавляет, что поправки в 214‑ФЗ с процессуальной точки зрения были приняты по сути с условием их последующей доработки. Это следует из соответствующих стенограмм заседания Совета Федерации.

Иными словами, строительное сообщество оправилось от шока после принятия поправок, мобилизовало возможные ресурсы и теперь готово вступить в законодательную борьбу, защищая свои интересы. «Ведь действующая на сегодняшний день редакция закона просто убивает долевое строительство. Поэтому все, что будет написано, окажется лучше, чем то, что имеется сейчас», – резюмирует Георгий Богачев.

Игорь Чубаха
Поделиться:
214-ФЗ
долевое строительство

{{articles.header}}

{{results}}