ТЕНДЕНЦИИ

Комфортные стандарты от Минстроя

   04 декабря 2017, 08:32
Минстрой РФ объявил конкурс типовых проектов для жилья разных классов.
Фото: HOME-DESIGNING.COM

Чиновники намерены создать новые стандарты для застройщиков на базе рекомендаций программы по населенным пунктам ООН. В начале 2018 года эти нормы планируется закрепить документально. По мнению застройщиков, подобная инициатива может как пойти рынку на пользу, так и серьезно ударить по жилью экономкласса.

Новый стандарт должен определить границы требований к квартирам эконом-, комфорт- и бизнес-классов. Разработкой норм займется Минстрой совместно с АИЖК. К этому процессу власти привлекли и архитекторов, для которых стартовал конкурс на разработку типовых проектов. За основу для стандарта предлагается взять международные требования программы по содействию устойчивому развитию населенных пунктов ОЭСР и ООН-Хабитат. Сейчас в России им соответствует только 5 % жилья.

Цель проекта – дать возможность российским застройщикам и муниципальным властям создавать доступное жилье высокого качества, дешевое в строительстве и простое в эксплуатации за счет типовых решений, отмечают в Минстрое.

Без тесноты и обиды

Девизом разработки новых норм стал призыв сделать жизнь покупателей квартир комфортнее. Чиновники хотят стимулировать застройщика перестать штамповать тесные студии.

Минимальную высоту потолка предлагается увеличить на 30 см – до 2,8 м. Также Минстрой предлагает закрепить принцип «один человек – одна комната». Сейчас, по данным всероссийской переписи, на одну комнату приходится в среднем 1,2 жильца. Общее число 1‑комнатных квартир в новостройках предлагается снизить с 50 % до 40 %. Студий – до 10 %. Также девелоперам рекомендовано расширить ассортимент планировочных решений внутри каждого дома.

Долю социальной и коммерческой инфраструктуры на каждый ЖК намечается повысить на 10–20 %. При этом рассчитывать ее объемы теперь будут на квартал, а не на микрорайон, как раньше. Кроме того, в стандарте закрепят никак не обозначенную сейчас норму расстояния от жилого дома до парковки (150 м) и до образовательного учреждения (200 м). Паркинги предлагается строить из расчета одно машино-место на квартиру.

Качество, а не количество

Архитектор Константин Новиков из студии «Юдин и Новиков» инициативу Минстроя законодательно закрепить единые нормы проектирования поддерживает. По его мнению, государство должно активнее работать с застройщиками, чтобы результат шел на пользу всем.

«Я считаю, что все регулирующие процессы, касающиеся архитектурного проектирования, должны исходить от государства и контролирующих органов. Это касается не только жилых домов, но и всего городского проектирования. Если министерство сможет разработать такой нормативный документ, это пойдет на пользу всей отрасли. Но он должен быть гибким и подстраиваться под изменения, которые сейчас происходят постоянно. Это идеальная схема, которая есть в Европе, где любое строительство согласовывается с городом. Но в России часто нормативные документы становятся способом для нечистоплотного зарабатывания денег. Государство должно диктовать, как выглядеть квартирам, давать нормативы, следить, насколько честно они выдерживаются. У нас пока все это происходит стихийно, из-за чего страдает конечный покупатель», – полагает эксперт.

А вот регулирование количества однокомнатных квартир в новостройках Константин Новиков считает излишним. «Государство таким образом пытается поднять поплощадное благосостояние населения, то есть количество жилых квадратов на человека. Это не совсем правильно. Мы работали с одной компанией, которая переборщила в своем проекте с количеством двушек и трешек. В результате однушки разлетелись очень быстро, а квартиры побольше продать не получается. Девелопер даже не может закрыть взятый в банке кредит на строительство. Рынок сам диктует процентную составляющую, которая необходима для потребления. В сегменте экономкласса ограничивать количество однушек нельзя, иначе некоторые локации просто больше не будут развиваться и застраиваться», – отмечает он.

Америку не открыли

Глава Минстроя Михаил Мень пообещал, что мнение застройщиков при разработке новых стандартов также будут учитывать. «Важно, чтобы это были не просто концепты на бумаге, а реально реализуемые проекты жилых застроек в разных регионах страны с разными бюджетными возможностями. Есть даже идея – к концу конкурса привлечь к его оценке практикующих застройщиков в сфере массового жилья», – рассказал министр.

Опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге» девелоперы идею Минстроя в целом поддерживают. По словам экспертов, компании, нацеленные на строительство семейного жилья, и так отталкиваются в своей работе от норм, предложенных ведомством.

«Эти предложения похожи на стандарты строительства жилья, которые давно и успешно использует в своей работе «Строительный трест». В частности, работая в сегменте комфорт-класс и выше, мы всегда ориентируемся на семейных покупателей, что в полной мере соответствует принципу «один человек – одна комната», – говорит директор по продажам компании Сергей Степанов.

Он согласен, что девелоперам пора отходить от преобладания студий в проектах. «Именно от квартирографии комплекса зависит комфортность. Наличие большого количества студий негативно сказывается на атмосфере проживания. В таких проектах высока плотность населения и, соответственно, нагрузка на места общего пользования, парковочные места, социальные объекты», – утверждает эксперт.

По мнению Сергея Степанова, студии чаще всего воспринимают как временное жилье. «Такие квартиры чаще сдают в аренду. А поскольку это временное жилье, у большинства жителей не формируется чувство собственника по отношению к дому, району, двору. Поэтому им неинтересно платить взносы за благоустройство территории или, к примеру, содержание консьержной, дополнительное благоустройство, охрану периметра. Покупатели, которые хотят приобрести студию для жизни, должны понимать, что все эти факторы во многом определяют комфортность среды обитания», – отмечает он.

Отказываться от студий застройщика и так вынуждает рынок, считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «За последние годы механизмы рыночной экономики и без дополнительного госрегулирования привели к повышению уровня строящейся недвижимости. В борьбе за клиента девелоперы начали сокращать число студий, работать над планировками, развивать социальную инфраструктуру ЖК и создавать другие конкурентные преимущества проектов», – говорит эксперт.

Комфорт экономкласса

Однако пока не очень понятно, как новые стандарты уложатся в концепцию доступного жилья, на которой настаивает Кремль. Такие минимальные параметры, как высота потолков, количество машино-мест, заявленные в стандарте, по словам Сергея Степанова, сейчас считаются нормой не для эконом-, а для комфорт-класса.

Коммерческий директор Glorax Development Андрей Кугий считает, что требования Минстроя выглядят как минимально приемлемые для современного покупателя. «Минимальные требования и так достаточно щадящие. Ниже опускать планку просто не имеет смысла. То, что специалисты Минстроя определяют как «экономкласс», вполне подходит под категорию доступного жилья», – считает он.

Относительно потенциального повышения стоимости жилья из-за введения новых стандартов мнения экспертов разделились. Некоторые опасаются, что цены уже в 2018 году придется поднимать из-за дополнительных обязательств по строительству социальных объектов. При этом денег у покупателей больше не становится.

«Нововведения обеспечат рост стоимости квадрата в новостройках в диапазоне от 15 до 30 %. Сегодня снижение ипотечных ставок еще поддерживает спрос, однако в целом по рынку он падает. Возможный рост цен неизбежно скажется на покупательской активности», – отмечает Алексей Бушуев.

Другие катастрофы в грядущих переменах не видят. «Говоря о параметрах жилья, мы имеем в виду отнесение квартир к определенному классу недвижимости. Это, скорее, вопрос позиционирования. Не думаю, чтобы это как-то отрицательно сказалось на качестве самого продукта. Ни на стоимость, ни на показатели спроса эта мера повлиять не сможет. Рынок регулируется другими факторами, и госстандарт не входит в их число», – говорит Андрей Кугий.

Скажите, как надо

В целом эксперты согласны: существующие стандарты в жилом строительстве действительно нуждаются в актуализации. Но призывают государство быть осторожнее – привлекать к обсуждению нормативов отраслевое сообщество, внедрять их постепенно.

«Важно, чтобы новый стандарт учитывал законы экономики и текущее состояние рынка, который по многим параметрам находится на спаде. Директивное же внедрение нормативов, оторванных от рыночных реалий, снизит доступность нового жилья для покупателей и ударит по застройщикам», – считает Алексей Бушуев.


Анастасия Шугаева
Поделиться: