Петербургский первичный рынок жилья остается рынком покупателя. Высокий объем предложения не позволяет застройщикам значительно увеличивать цены, которые все ближе к подрастающей себестоимости строительства.

Объемы строительства и ввода готового жилья в России сокращаются, однако Петербург остается в лидерах по объемам текущего строительства и в отдельные периоды обгоняет Москву. При этом за два первых месяца года, по данным петербургского комитета по строительству, сдано 678,4 тыс. кв. м 

жилья, что на 28,7 % меньше, чем за соответствующий период 2017‑го, когда было введено в эксплуатацию 950,8 тыс. кв. м. В том числе показатели февраля относительно прошлого года сократились на 82,1 %.

Однако тенденции к сокращению объемов возводимого жилья застройщики не усматривают. «Это вполне нормальная ситуация – как правило, значительная часть объектов сдается ближе к концу года», – спокоен Геннадий Щербина, генеральный директор АО «Эталон ЛенСпецСМУ».

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург, кроме того, полагает, что по итогам текущего года объем ввода жилья, вероятнее всего, будет сопоставим с показателями 2017‑го.

По состоянию на начало марта в Петербурге реализован примерно такой же объем квартир, как и в прошлом году – около 12 тыс. квартир.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», отмечает прирост объема продаж у крупных застройщиков за первые два месяца года на 15 %.

Компания «КВС. Агентство Недвижимости» подчеркивает: есть высокий спрос на объекты комплексного освоения территорий в Ленинградской области. По типам квартир в запросах лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры, также много запросов на студии.

Неснижающиеся темпы строительства в Петербурге и неспадающий объем продаж Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», объясняет высоким уровнем цен в столице – региональный спрос аккумулирует Петербург. «В силу геополитических условий наши граждане перестали покупать курортную недвижимость на Западе, в Испании и Болгарии, Турции, поэтому региональные деньги пришли на рынок Петербурга как на более доступный по отношению к московскому рынку. Это и уберегло наш рынок от снижения», – говорит она.

Для инвестиций и проживания 

Сегмент апартаментов на петербургском рынке до последнего времени занимает не слишком большую долю на рынке жилья. На начало года объем предложения, по данным компании «ДомПлюсОфис», составлял 5,8 тыс. единиц в 42 корпусах в рамках 36 комплексов. Более половины относятся к формату buy-to-let, остальные – к buy-to-live. Основной объем объектов относится к бизнес-классу.

За 2017 год на рынке добавилось более 2,6 тыс. лотов. Средняя цена на конец 2017 года составила от 109,4 тыс. рублей за кв. м в классе «комфорт» до 315,8 тыс. в элитном сегменте.

По данным на начало 2018 года, с привлечением ипотечных средств в Петербурге приобретается до 30 % апартаментов.

Двигатель рынка 

Главным драйвером рынка, как и раньше, остается ипотечное кредитование. «Если говорить о динамике рынка покупки жилья в кредит, то можно сделать вывод, что в феврале спрос на сделки вырос в пределах 10 % по сравнению с январем текущего года. Пока выводы делать рано, т. к. год только начался. Но можно предположить, что стимулировать спрос на рынке жилья продолжит программа ипотечного кредитования», – рассуждает Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство Недвижимости».

По данным компании, с начала 2018 года доля сделок с привлечением ипотеки превысила 60 %.

У крупных застройщиков с привлечением ипотечных средств заключается более 40 % сделок, утверждает Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент». По ее мнению, рост доли таких сделок продолжится, поскольку, по данным Росстата, средняя заработная плата среднестатистического гражданина составляет 38,4 тыс. рублей. Приобрести даже однокомнатную квартиру за 3,5 млн рублей без ипотеки невозможно, убеждена Семакина.

Кроме того, запущена программа государственного субсидирования ипотечных ставок – «семейная ипотека» под 6 % годовых. Она не затрагивает большое количество покупателей жилья, однако, по мнению экспертов, становится важным психологическим фактором для положительных тенденций на рынке.

Другими драйверами Щербина называет «интересные предложения от самих застройщиков: проекты редевелопмента, расположенные рядом с историческим центром, бизнес-класс по доступной цене, дополнительные акции и сезонные скидки».

В пределах инфляции 

Ожидаемая отмена долевого строительства и другие законодательные новеллы пока мало влияют на рынок строящегося жилья, уверены эксперты.

Ольга Трошева полагает, что в текущем году изменения, связанные с законодательством, маловероятны: «Законодательные новшества проявят себя, вероятно, не в 2018 году, а позже. В более отдаленной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство уменьшится объем предложения. Продолжится рост себестоимости. Соответственно, цены пойдут вверх».

Геннадий Щербина также уверен, что последствия скажутся на рынке в 2019–2020 годах: стоимость жилья заметно вырастет, количество застройщиков сократится, начнется консолидация рынка.

Юлия Семакина обращает внимание на поведение покупателей: они в курсе происходящего, однако паники не наблюдается. По ее словам, «все уверены, что недвижимость – масштабная отрасль страны и статья дохода бюджета, поэтому теплится надежда, что государство, если и перейдет на проектное финансирование, то плавно, без резких движений и придумает что-нибудь, чтобы снять нагрузку со строительных компаний».

Светлана Денисова, однако, предполагает, что негативные новости об отмене долевого строительства могут оказать влияние на рынок уже в течение года – привести к всплеску спроса и, следовательно, к росту цен с непонятными пока значениями.

При условии сохранения текущей ситуации в экономике, полагают эксперты, цены в течение года будут расти в пределах инфляции. По некоторым оценкам, рост составит 1,5–3 %.

Щербина также ожидает увеличения предложений от девелоперов: «Игроки рынка будут стараться вывести в продажу как можно больше проектов в рамках действующего 214‑ФЗ».

Для рынка апартаментов в течение года эксперты прогнозируют сохранение объемов спроса и дальнейший рост цен в пределах 10 %.

По подсчетам NAI Becar, в текущем году предложение вырастет на 2–3,5 тыс. лотов.

По словам Ольги Трошевой, в течение года объем предложения вырастет на 350 тыс. кв. м. Запланированы несколько объектов компании «ЛСР. Недвижимость-СЗ» (в рамках проектов «Цивилизация», ЖК «Южная акватория» и на Московском пр.), апарт-отель Neva Sky (KK Development) в Невском районе, апарт-отель на Академика Павлова, 5, от компании ГК «Бестъ» в Петроградском районе, а также новые очереди уже реализующихся проектов.

Аналитическая служба сети апарт-отелей YE’S, кроме того, прогнозирует рост количества сделок в сегменте апартаментов с участием ипотечных займов – банки улучшают условия ипотечного кредитования в этом сегменте. По итогам 2017 года количество программ для покупки апартаментов выросло на 15 %, средние ипотечные ставки опустились до 10 % годовых. Аналитики ожидают, что уже в ближайшее время ставка сократится до 9,5 % годовых.