Слабая активность девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости постепенно ведет петербургский рынок к дефициту площадей – прогнозы специалистов сулят очевидный дефицит в складском и офисном сегментах; в сегменте торговой недвижимости может наступить дефицит, если продлятся темпы прироста около нуля.

Одним из драйверов петербургского рынка в первом полугодии выступает грядущий чемпионат мира FIFA. Безусловно, в первую очередь это относится к гостиничному сегменту. В рамках подготовки к ЧМ‑2018 в Петербурге в 2017 году открыто десять отелей на 890 номеров, в том числе около 400 – в брендовых отелях. Как подсчитали аналитики NAI Becar, к ЧМ‑2018 прирост гостиничных номеров оказался самым высоким после 2010 года.

По данным JLL, в городах, которые примут ЧМ‑2018, в том числе в Петербурге, номерной фонд брендовых отелей должен увеличиться до начала мероприятия примерно на 3 тыс. единиц. Однако, как показывает практика, в реальности строится и сдается на 20–35 % меньше заявленного объема.

По расчетам экспертов, благодаря ЧМ‑2018 средняя загрузка отелей должна вырасти на 5–11 %, а вместе с ней – тарифы, на 10–15 %. Однако с начала года Роспотребнадзор начал тотальные проверки отелей в городах, где пройдет ЧМ. На начало марта в Петербурге 31 объект размещения – в списке нарушителей. Максимальное завышение цен зафиксировано на уровне 74 %. Однако аппетиты петербургских отельеров довольно скромны – относительно, например, Ростова или Екатеринбурга, где превышение цен достигало 400 % и даже 600 %.

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, кроме того, уверена, что после проведения ЧМ темпы ввода отелей замедлятся – объем ввода был значительным в преддверии мероприятия.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International, полагает, что для девелоперов ЧМ уже перестает быть драйвером – основные возможности события исчерпаны. Кроме того, приезд болельщиков в Петербург в высокий сезон означает, что от посещения города откажутся другие группы туристов.

Впрочем, дефицит на определенные категории отелей – явление перманентное.

«Лахта Центр» – наше все

У рынка офисных площадей драйвер пока не исчерпан – это проект Газпрома «Лахта Центр». По расчетам аналитиков, в 2018 году в Петербурге будет введено 200 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 130 тыс. кв. м придется именно на «Лахта Центр».

Сейчас завершаются проекты, начатые в 2014–2015 годах. Это послужило причиной малого объема ввода площадей по итогам прошлого года – всего 117 тыс. кв. м.

Поэтому у аналитиков Knight Frank St Petersburg есть большие сомнения, что прочие (кроме проекта Газпрома) заявленные к вводу офисные площади будут сданы вовремя. Соответственно, нового предложения рынку не хватит, а переезд структур Газпрома будет постепенным – по мнению экспертов, основной объем площадей высвободится только в 2019 году. Соответственно, в течение года ожидается рост арендных ставок на 7–10 %.

По мнению Лежневой, девелоперы начнут запускать проекты в текущем году, однако на рынок новые офисные площади выйдут через два-три года. А пока наблюдается высокая активность со стороны собственников зданий класса С и В, которые осуществляют их ремонт (либо косметический, либо даже капитальный под арендатора), чтобы привлечь качественных арендаторов на более высокие ставки аренды.

Дефицит близок

На рынке складских площадей, по мнению Михаила Тюнина, заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg, дефицит может возникнуть уже во втором квартале текущего года: на рынок не выходят новые проекты – строятся лишь новые очереди в уже действующих. К вводу по итогам года заявлено 150 тыс. кв. м.

Как отмечает Вероника Лежнева, после всплеска спроса на крупные площади (в первую очередь формата built-to-suit) в последние два года наблюдается уменьшение размера сделки и сокращение крупных складских блоков в доступном предложении. Так, по итогам 2017 года объем поглощения составил 191 тыс. кв. м.

«Спрос по-прежнему формируют различные торговые и дистрибуционные компании, однако профиль компаний за последние два-три года поменялся», – отмечает она. В частности, почти нет спроса со стороны крупных федеральных и международных торговых сетей.

«Отдельной, пока еще не освоенной нишей в Петербурге остается развитие индустриальных площадок для размещения различных небольших производств», – говорит Лежнева. Однако и в этом сегменте отмечается спрос со стороны небольших компаний, который не находит нужного предложения. Между тем девелоперы в этот сегмент рынка пока не готовы вкладываться.

Торговля на нуле

По итогам 2017 года крупных объектов в сегменте торговой недвижимости на петербургском рынке не появилось. По прогнозам, в 2018 году объем ввода составит 60 тыс. кв. м. Однако Петербург – один из российских лидеров по обеспеченности населения торговыми площадями, поэтому дефицит торговых площадей местному рынку пока не грозит. Соответственно, арендные ставки тоже пока не растут.

Между тем на рынке идет активная деятельность, с девелопментом, однако, не связанная – меняются игроки рынка, идет перепродажа бизнеса, а также активная реконцепция торговых комплексов.

С петербургского рынка ушла торговая сеть по продаже товаров для интерьера «ДОМ-Лаверна», финский ретейлер Kesko продает французской сети Leroy Merlin 12 магазинов стройматериалов сети «К‑Раута», X5 Retail Group выкупает сеть «О`Кей» и будет открывать магазины под брендом «Перекресток».

Главный тренд на рынке – реконцепция действующих торговых центров: реконструкция, смена арендаторов, перепозиционирование. По данным Colliers International, за последние пять лет из 50 крупнейших ТЦ города каждый третий проходил частичную реконцепцию без закрытия.

Драйвером рынка можно считать строительство транспортной инфраструктуры – новые станции метро, коих к вводу заявлено пять, не только сделают доступнее некоторые торговые комплексы, но и послужат поводом для строительства новых торговых площадей.

Девелопмент наособицу

В течение последних лет девелоперы неохотно работали в сегменте коммерческой недвижимости, предпочитая жилое строительство. Даже законодательные новшества, которые существенно затруднят работу на рынке жилья, не заставят их выбрать коммерческий сегмент, уверены эксперты – слишком разнятся сегменты по схеме управления и финансовой модели.

«Если в жилье мы говорим о реализации объекта и его дальнейшей продаже, то реализация объектов коммерческой недвижимости в той или иной степени предполагает управление данными проектами», – подчеркивает Вероника Лежнева.

По ее мнению, и раньше девелоперы, работающие на рынке жилья, реализовывали не самые удачные проекты в сегменте офисной недвижимости.

«Это либо объекты, которые в большинстве случаев предназначены для конечного пользователя, либо, в частности, для самой жилищной строительной компании, либо объекты, которые предлагаются на рынке в розничную продажу или в продажу целиком, что не является ключевым типом использования бизнес-центров и основным принципом реализации объектов офисной недвижимости», – говорит Лежнева.

Еще менее удачный опыт – в реализации торговых объектов, где иной характер менеджмента. Поэтому девелоперы, работающие на рынке жилья, пробуют силы в наиболее близком для них сегменте коммерческих объектов – апартаменты. Не исключено, что в этот сегмент будет приходить все больше застройщиков.