Доля инвестиционных сделок на рынке строящегося жилья остается более-менее постоянной уже несколько лет – 10-15% в общем объеме. Однако интерес квалифицированных инвесторов смещается в сторону апартаментов.

Эксперты объясняют невысокий интерес к инвестиционным сделкам текущей экономической ситуацией. «Годы, когда клиент приходил и покупал одну квартиру, а затем другую, закончились пять-семь лет назад. Тогда рынок рос, и за счет этого рос спрос на недвижимость, подогревая интерес частных инвесторов», - вспоминает Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость».

Директор по развитию сети апарт-отелей «YE’S» Андрей Жамкин и вовсе убежден в том, что потенциал рынка жилой недвижимости сегодня практически себя исчерпал. По его мнению, новостройки позволяют лишь сохранить накопления, но не приумножить: за время строительства объекта рост цен не превышает 15%. Таким образом, доход от продажи инвестиционной квартиры едва покроет инфляцию, подсчитывает Жамкин.

«Инвесторы в классическом понимании этого термина ушли с рынка строящегося жилья. Часть из них переориентировалась на апартаменты в сервисных апарт-отелях гостиничного типа. Инвестиционные сделки постепенно перетекают из рынка новостроек в сегмент апартаментов», - резюмирует эксперт.

Показатель «мастерства»

Предпочтения инвесторов стабильны на протяжении многих лет. Для перепродажи выбираются ликвидные квартиры. Поскольку студии и однокомнатные квартиры – самый востребованный товар, именно их с инвестиционными целями покупают чаще всего. Реже, отмечает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников, инвесторы интересуются двухкомнатными квартирами. «Преимущество чаще за квартирами метражом от 22 кв. м до 55 кв. м», - добавляет он.

Кроме метража, инвесторов также всегда интересовала локация (поближе к метро) и низкая цена. «Планировки квартир, наличие школ, детских садов и проч. не играют большой роли», - отмечает Мохнарь.

По мнению Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости Группы ЦДС, инвесторов также интересуют квартиры, ликвидность которых определяется не размерами, а некой уникальностью «Это могут быть одно- и двухкомнатные квартиры с интересной концептуальной планировкой. Но это касается только тех объектов, которые подходят для скорой реализации», - уточнил он.

Хотя банковские программы позволяют воспользоваться ипотечными займами, с большинстве случает, утверждает Терентьев, инвесторы предпочитают использовать собственные средства. Соответственно, снижение ставок по ипотечным кредитам никак не отразилось на этой группе покупателей.

По словам Жамкина, доля покупателей в сегменте апартаментов, использующих ипотечные средства, также невелика – около 10%.

Цели и задачи

Инвесторы сегодня разделились на тех, кто перепродает жилье по завершению строительства, и тех, кто собирается получить доход от сдачи в аренду. С первым вариантом сегодня возникают очевидные сложности – надо не только подобрать действительно ликвидный объект в хорошей локации и у надежного застройщика, который не сорвет срок сдачи, но и суметь перепродать квартиру на завершающем этапе. При сравнительно низком спросе и растущем объеме предложения это не просто. К тому же все надо делать самостоятельно.

Именно поэтому инвесторы сегодня обращают больше внимания на апартаменты. «Апартаменты сегодня – самый востребованный продукт на рынке недвижимости. В качественных апарт-комплексах с хорошей локацией продажи идут опережающими темпами», - утверждает Жамкин.

Причины для этого есть. Например, разница в цене между квартирами и апартаментами – 10-20%. При этом капитализация апартаментов за время строительства больше, чем у квартир, – достигает 25%. А сравнительно небольшой объем предложения в этом сегменте позволяет довольно легко перепродать апартаменты.

Вместе с тем большинство инвесторов в этом сегменте предпочитают сдавать их в аренду. «Доходность таких вложений составляет 8-10% годовых плюс рост стоимости актива за счет капитализации объекта. Напомню, банковский депозит приносит вкладчику около 7% в год», - говорит Жамкин.

По мнению Мохнаря, для этой категории инвесторов крайне важен сервис, и все хлопоты готова взять на себя управляющая компания: «Поиском арендаторов, оформлением документов, а также оказанием всех сопутствующих услуг для жильцов дома занимается управляющая компания». При этом в целом ряде объектов УК гарантируют конкретную доходность от сдачи в аренду.

В остатке – апартаменты

Столичная ГК «Атлант» считает короткий период до 1 июля, времени вступления в силу очередных законодательных поправок, удачным для инвестиционных покупок на рынке новостроек. Во-первых, сейчас на рынок выводится большой объем нового предложения – застройщики торопятся. Во-вторых, после 1 июля ожидается рост цен на первичном рынке – на 5-8%, чтобы отбить новые издержки. По мнению генерального директора ГК «Атлант» Романа Лябихова, рост цен за время строительства конкретного объекта может составить до 30%. Однако уже после 1 июля доходность инвестиционных покупок вернется на нынешний уровень.

В менее стремительном по темпу жизни Петербурге столичные тенденции развития не получили. Активизация спроса пока только ожидается «Пока заметного оживления спроса не наблюдается, хотя март был достаточно активным и интересным», - комментирует Терентьев.

По мнению Мохнаря, увеличение или снижение доли инвестиционных сделок целиком зависит от законодательных инициатив. В частности, изменения ожидаются в сегменте апартаментов. «Если Минстрой утвердит законопроект, разрешающий прописываться в апартаментах (несмотря на уже имеющуюся пятилетнюю регистрацию с дальнейшим продлением), то это еще больше увеличит интерес аудитории к таким проектам», - полагает он.

По словам Жамкина, востребованность апартаментов в качестве инвестиционного продукта и без того растет. При этом вступление в силу поправок в законодательство сегмента апартаментов не коснется.

«Пока останутся квартиры, представляющие интерес для инвесторов и имеющие ликвидность, такие сделки будут происходить», - оптимистично заключил Терентьев.

Фото: yesapart.com