Индустриальные парки (ИП) Петербурга и Ленобласти развиваются в условиях жесткой конкуренции – заполняемость большинства из них пока оставляет желать лучшего. Надежду на рост спроса дает развитие промышленного производства.

Показатели заполняемости индустриальных парков. Источник: IPG.Estate

Индустриальные парки Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Источник: IPG.Estate

По данным IPG.Estate, в Петербурге реализуются более трех десятков проектов индустриальных парков, их которых 18 – действующие ИП, остальные находятся в разной степени готовности. Всего проекты ИП занимают площадь около 4,7 тыс. га. При этом 1,5 тыс. га приходится на ИП в Усть-Луге.

На долю действующих ИП приходится 2,3 тыс. га – треть в общем объеме. Два действующих парка имеют площадь свыше 200 га – «Скачки» площадью 210 га и «М10» площадью 760 га.

Пока предложение в сегменте ИП значительно превышает спрос. По оценке IPG.Estate, средняя заполняемость индустриальных парков составляет 40%. Только один проект – ИП «А плюс Парк Шушары» компании «А Плюс Девелопмент» заполнен на 100%. ИП «Greenstate» компании ЮИТ заполнен более чем на 70%.

Лучше всего заполняются ИП площадью до 100 га – здесь занято больше 60% территорий.

При этом 90% парков предлагают компаниям инженерно подготовленные участки.

По мнению Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE, основная проблема заполняемости индустриальных парков связана с дороговизной предложения: «В действующих парках продаются лоты земельных участков с последующим строительством, где есть набор готовых услуг, мощности. Для небольших и средних производственных компаний – это тяжелый путь по процедуре, срокам и объему инвестиций. Поэтому в индустриальных парках   размещаются крупные или средние финансово устойчивые промышленные предприятия».

Стоимость неподготовленных участков составляет сегодня 0,8-1,9 тыс. рублей за кв. м, с подведенными коммуникациями – 2,5-3,5 тыс. рублей.

 Борьба форматов

Понятно, что на развитие ИП влияет экономическая ситуация в стране. Однако в этом сегменте у парков становится все больше конкурентов. А заявленный в очередной раз редевелопмент «серого пояса» Петербурга не способствует переезду предприятий из промышленной зоны города в ИП. Перебазирование предприятий – процесс длительный, дорогой, чреватый для предприятия потерей сотрудников и прибыли.

«Серый пояс» освобождается очень медленно. Но в целом можно говорить о том, что «серый пояс» негативно влияет на развитие индустриальных парков, т.к. именно здесь компании находят дешевые решения по аренде бывших производственных площадок, что отрицательно сказывается на проектах нового строительства», - рассуждает Илья Князев, заместитель руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Определенную конкуренцию ИП составляют девелоперские компании, готовые строить объект под клиента. Таких девелоперов все больше. Однако, отмечают аналитики IPG.Estate, единичные компании проявляют интерес, рассматривают и прорабатывают возможность строительство под них производственно-складских зданий по схеме build-to-suit.

«На рынке не удовлетворён спрос клиентов, которые могут переехать в готовый объект. Но строить спекулятивные проекты с последующей арендой или продажей тоже сложно. Каждое промышленное предприятие обладает своей спецификой и имеет свои технические требования к объекту недвижимости. Вот и получается замкнутый круг», - отмечает Мошенский.

Особые экономические зоны, предоставляющие преференции инвесторам, по мнению специалистов, конкурентами для ИП не выступают, поскольку в качественных парках Ленобласти, например, для резидентов также предусмотрены хорошие налоговые льготы. Кроме того, по мнению директора по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, ОЭЗ – «специфический инструмент, который не всем подходит». Однако ОЭЗ Петербурга систематически пополняются новыми резидентами.

Кроме того, в последнее время появилось много объявлений о продаже участков вместе с производственными зданиями – крупные предприятия избавляются от «лишней» недвижимости. Однако нередко эта недвижимость продается для последующего сноса и строительства жилья.

«Качественные готовые площади в аренду – дефицитный товар. Большая часть помещений, расположенных на территориях бывших советских предприятий, не соответствуют современным условиям. Как правило, такие помещения требуют существенных инвестиций в модернизацию. Но не всегда такие средства есть у собственников», - комментирует Соболев.

Однако основную конкуренцию операторы ИП ощущают со стороны «дикого» рынка. «Основные конкуренты индустриальных парков – неподготовленные земельные участки, которые продаются значительно дешевле. На рынке еще остается очень большой процент компаний, который верят в то, что самостоятельно могут найти землю, перевести ее и подключить ко всем коммуникациям дешевле, чем если бы они купили подготовленную землю в индустриальном парке», - уверен Князев.

 

Помогите материально

Весь период своего существования индустриальные парки, по мнению их операторов, ощущают слабую государственную поддержку, хотя определенных льгот удалось добиться. Существуют налоговые преференции для индустриальных парков и их резидентов.

«Государственная поддержка существует, но это все хорошее подспорье для крупных компаний. Например, в Петербурге комитет по инвестициям осуществляет меры поддержки стратегических инвесторов. Для компании со статусом стратегического инвестора аренда земельного участка обходится в 1,5% в год от его кадастровой стоимости, а выкуп производится по льготной ставке», - указываем Мошенский.

По мнению Соболева, поддержка нужна – в первую очередь, предприятиям, которые строят новые мощности. «Наиболее актуальным является организация заемного финансирования. До настоящего времени большинство проектов реализуется на собственные средства предприятий (без использования кредитования). «Промышленная ипотека» смогла бы существенно увеличить объемы промышленного строительства», - утверждает он.

Князев полагает, что поддержка государства нужна и резидентам, и паркам, но важно, чтобы она работала. «Поддержка зачастую есть, причем в Ленобласти этот аспект выражен сильнее. Индустриальным паркам нужна поддержка в согласовательных процессах, клиентам – в льготах по налогообложению и тарифах по коммунальным услугам».

 

Все – в парк!

Ярких тенденций в сегменте индустриальных парков пока не прослеживается. Возможный вариант – развитие территорий brownfield для организации ИП, вызывает у экспертов сомнения. «Такая тенденция наметилась довольно давно, но пока так ни к чему конкретному и не привела. Строительство промышленных зданий требует серьезных инвестиций, к тому же очень важно точно угадать с форматом и характеристиками, чтобы угодить любому клиенту», - поясняет Князев.

По мнению Соболева, здесь много неопределенности – экология, наличие памятников архитектуры, инженерное обеспечение, – что повышает риски инвестиций.

Эксперты IPG.Estate, тем не менее, прогнозируют рост спроса на индустриальные парки – по крайней мере, со стороны промышленных предприятий, поскольку по итогам 2017 года зафиксирован рост консолидированного индекса промышленного производства.

Если производство пойдет в рост, возможно, приспосабливать старые индустриальные площадки под современное производство не придется, и в ИП придут новые резиденты.