АНАЛИТИКА

Ленобласть теряет покупателей

   31 июля 2018, 07:00
Ленинградская область опережает Петербург по вводу жилья, однако спрос на квартиры в новостройках в области сокращается, а в Петербурге – растет. Эта тенденция, по мнению экспертов, сохранится в ближайшие годы.
Фото: коттеджный поселок "Озёрный край" ("Строительный трест")

По итогам первой половины 2018 года в Ленобласти введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м. По объемам ввода региона находится на втором месте по России после Московской области. В Петербурге, тем временем, за полугодие введено в эксплуатацию 0,96 млн кв. м. По сравнению в первым полугодием 2017-го падение объемов ввода составило 41% (1,63 млн кв. м в прошлом году).

Вместе с тем, по данным Росреестра, за полугодие в Петербурге заключено более 38,4 тыс. договоров долевого участия – на 50% больше по сравнению с первой половиной 2017 года. В Ленобласти через регистрацию прошли 14,8 тыс. ДДУ – падение к аналогичному периоду прошлого года составило 17,7%.

Застройщики подтверждают официальную статистику. «В настоящий момент порядка 70% сделок на рынке новостроек происходит с объектами на территории Петербурга. Оставшиеся 30% - в Ленинградской области. Смещение предпочтений покупателей в агломерации происходит на протяжении последних полутора лет», - отмечает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.

По словам Ольги Трошевой, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в территориальной структуре спроса на Петербург приходится почти 75% (1,62 млн кв. м) – максимальное значение за последние пять лет, оставшаяся доля (чуть более 25%, 0,55 млн кв. м) приходится на пригородную зону.

«Органы исполнительной власти Ленинградской области самостоятельно не оценивают спрос на рынке первичного жилья в регионе, но мы получаем данные от Петростата, Росреестра, от самих застройщиков и тщательно их оцениваем. Официальная статистика известна: за полугодие 2018 года количество ДДУ было зарегистрировано на 17% меньше ДДУ, чем за 6 месяцев 2017 года. Эти данные подтверждаются застройщикам, которые говорят о падении продаж в 10%-25% по отдельным компаниям с начала этого процесса», - комментирует Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области.

Все решает градостроительная политика

Застройщики активно начали осваивать ближние к Петербургу районы Ленобласти почти 10 лет назад, в первую очередь Всеволожский район – Кудрово, Мурино, Десяткино, Бугры, Всеволожск. Причины были очевидны: именно в Ленобласти были большие массивы для проектов комплексного освоения территорий. Затем, с приходом команды губернатора Георгия Полтавченко, в течение длительного времени застройщики не могли получить разрешение на строительство – новая администрация велела переделывать проекты и строить за свой счет социальные объекты. В то время как на территории Ленобласти заработала программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Строительные объемы за несколько лет выросли в разы.

Однако столько жилья, не обеспеченного инфраструктурой, области не нужно. И региональные власти начали «закручивать гайки». Сейчас от застройщиков в области власти также требуют строить социальные объекты, участвовать в строительстве дорог, а объем средств по программе выкупа соцобъектов сходит на нет.

По мнению Москвина, это «рыночный маятниковый процесс». Застройщики в массовом порядке пришли в Ленобласть в 2012-2013 годах, когда процесс согласования строительства нового жилья в Петербурге замедлился. Но несколько лет назад назад Петербург изменил градостроительную политику и застройщики стали выводить на рынок больше жилья в городской черте, отмечает он. «Петербургская прописка, пускай даже в новостройках, что называется «в чистом поле» больше привлекает покупателей, чем микрорайоны области, которые, кстати, уже в основном «отболели» болезнями роста и нехватки инфраструктурных объектов», - добавил он.

Инфраструктурные объекты в области сейчас активно строятся, однако их не всегда хватает. «Смещение спроса в Петербург диктуется рядом причин, основная из которых – необеспеченность части объектов в Ленинградской области инфраструктурой. Причем для многих проектов в области это было проблемой еще на этапе проектирования. Если развитие дорожной, социальной, спортивной и развлекательной инфраструктуры идет параллельно со строительством жилья, то спрос на него по-прежнему стабилен. Особенно, если жилой комплекс находится рядом с Петербургом», - подчеркивает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

По мнению Трошевой, один из факторов перераспределения спроса в пользу Петербурга – развитие территорий редевелопмента, а также вымывание значительного объема ликвидного предложения по мере освоения ближних районов области (Кудрово, а также зона пешей доступности от метро в Мурино).

Буслов отмечает: структура спроса меняется вслед за характеристиками предложения. «На рынке Ленинградской области мы видим сокращение доли объектов на начальном этапе строительства в пользу жилья в сданных домах. Это приводит к повышению средних цен и, как следствие, снижению интереса покупателей. Такая ситуация сложилась, в частности, в Кудрово, бывшим одной из самых популярных локаций на территории 47-го региона. Сейчас данный населенный пункт практически полностью застроен, свободных участков остается все меньше», - пояснил он.

Также в числе причин он назвал выход на рынок большого объема недорогих проектов в черте Петербурга, в частности, в Красногвардейском и Невском районах. «При практически равных начальных ценах покупатели ожидаемо отдают предпочтение проектам с городской пропиской», - резюмировал Буслов.

На просторах Ленобласти

Застройщики стали осторожнее подходить к приобретению участков на территории области. При том, что крупные земельные участки по-прежнему есть. Например, общая площадь участков для строительства жилого квартала «NEWПИТЕР» на границе Ломоносовского района Ленобласти и Красносельского района Петербурга составляет почти 100 га, отмечает Степанов. Для развития масштабных проектов, по его мнению, есть территории, примыкающие к КАД, районы вдоль северной части ЗСД и т.д.

Тем не менее, по словам Трошевой, многие компании воздерживаются от покупки лотов в пригороде.

«Сейчас земельный участок без градостроительных документов — сложный актив, так как ФЗ-214 значительно осложнил процесс получения разрешения на привлечение средств дольщиков. Вместе с тем земля с разрешениями наоборот стала ценнее», - отмечает Москвин.

Грядет борьба за покупателя

По мнению участников рынка, в ближайшие годы процесс ухода покупателей из области в город сохранится. «Ужесточение высотного регламента, снижение плотности застройки, проблемы с транспортной инфраструктурой делают проекты в Ленинградской области менее привлекательными для застройщиков и, в конечном счете, для покупателей за счет роста цен», - перечисляет Буслов.

Вместе в тем власти, по словам Москвина, намерены делать все возможное, чтобы новостройки в области стали более привлекательными для покупателей. «Уже сейчас по каждому проблемному району у нас есть план «подтягивания» социальной и инженерной инфраструктуры. Вместе с тем, падение спроса означает сокращение притока жителей, что даст нам несколько спокойных лет на приведение количества социальных объектов в нормативное русло и ликвидацию очередей в детские сады. В данном случае, этот процесс нам на руку», - полагает он.

«Очевидно, что борьба за покупателя между застройщиками будет усиливаться. И ее выиграют те девелоперы, которые готовы вкладывать средства в комплексное развитие качественных характеристик своего продукта и его окружения», - заключил Степанов.


Елена Зубова
Поделиться:
Ленобласть
социальная инфраструктура
цены на жилье

{{articles.header}}

{{results}}

Все новости