В Петербурге несколько тысяч исторических домов и объектов культурного наследия нуждаются в немедленной реконструкции и реставрации. Однако застройщики редко берутся за реконструкцию – слишком это хлопотно и затратно.

По данным Смольного, в Петербурге одних только домов-памятников насчитывается почти 2 тыс. и 1376 из них нуждаются в ремонте. Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI полагает, что в срочной реконструкции нуждаются не менее 7 тыс. зданий в центре города, причем примерно 1 тыс. – уже разрушающиеся объекты.

Городской бюджет впервые в прошлом году взял на себя расходы на ремонт многоквартирных домов в историческом центре, но тут же урезал расходы КГИОП на реконструкцию других объектов. Таким образом, исторический центр продолжает разрушаться, и городская администрация возлагает надежды на частных инвесторов.

Хлопотное дело

Но для частных компаний реконструкция – сложный проект. Основные трудности при реконструкции в историческом центре можно разделить на две категории, рассуждает Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента холдинга AAG: «Первая, стандартные технические вопросы: усиление конструкций, мониторинг, расширение подземного пространства, реконструкция инженерной инфраструктуры, и т.д. Наиболее распространенные проблемы, с которыми сталкивается застройщик в подобной ситуации, - неудовлетворительное состояние конструкций, стесненные условия работ, продолжительность и сложность технических мероприятий. Вторая связана со спецификой конкретного объекта: возможности планировочных решений, функциональное назначение, сохранные обязательства».

Если первая категория вопросов, по его словам, решается проектно-техническими средствами, то вторая группа может существенно повлиять на судьбу проекта в целом – например, не удастся согласовать архитектурное решение, высотность, функциональное назначение.

«Сами по себе проекты реконструкции обычно прибыли не приносят. Это скорее проявление ответственности перед обществом и городом, возможность создать необычный продукт. И они, конечно, являются частью более крупного проекта, в котором наряду с объектом культурного наследия присутствует какая-то часть в виде нового строительства. Благодаря этому проект в целом становится экономически целесообразным», - подчеркивает Тиктинский.

У компании большой опыт реставрации памятников и приспособления их под современное использование: особняк Голицыной на Шпалерной улице, бывший гараж Крюммеля на Большой Посадской, газгольдер на Заозерной, водонапорная башня на Пискаревском. Сейчас готовится реконструкция Левашовского хлебозавода.

По мнению эксперта, сложности при работе с памятниками всегда связаны с охранными требованиями и ветхим состоянием объектов. Каждый проект уникален. И в каждом конкретном случае приходится придумывать особенные решения для реконструкции. По словам Тиктинского, чтобы восстановить водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки в проекте «Четыре горизонта», пришлось пересадить на новый фундамент, причем глубина свайного основания составила до 50 м. Иначе был риск потерять это сооружение.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», также указывает: для каждого исторического объекта разрабатывается самостоятельный проект. Сейчас Setl City разрабатывает проект восстановления и реконструкции двух объектов культурного наследия в ЖК «Палацио» на Васильевском острове – здания канатного цеха завода «Красный гвоздильщик» с водонапорной башней. Компания уже приступила к воссозданию особняка Шопена на 25-й линии Васильевского острова, который входил в комплекс производственных зданий чугунолитейного и бронзового завода Ф. Шопена, построенных в 1856-1859 гг. – здесь запланирован офисный центр. Также начата работа по реставрации особняка Веге на Октябрьской набережной. Все эти объекты входят в состав будущих жилых комплексов, которые появятся в результате редевелопмента промышленных территорий.

По наблюдению Александрова, чаще всего исторические здания девелоперы приспосабливают под общественно-деловую функцию. «Она накладывает минимальные ограничения в части согласования использования», - отмечает эксперт.

Затраты на реконструкцию – тоже индивидуальны. Рост стоимости работ происходит, но он связан с макроэкономическими факторами и не различается ни в новом строительстве, ни в реконструкции или капитальном ремонте, поскольку эти процессы задействуют общие ресурсы, поясняет Александров.

Тиктинский приводит конкретные цифры: «В составе проекта «TIME» реконструирован газгольдер «Общества газового освещения Санкт-Петербурга» 1881 года постройки. Внутри идет обустройство многоуровневого паркинга. Машиноместа в нем продаются, но они позволяют возместить только небольшую часть затрат на восстановление памятника - всего в реконструкцию газгольдера вложено более 230 млн рублей».

А реконструкция Левашовского хлебозавода и создание в нем общественно-культурного пространства обойдется компании в 1 млрд рублей. «При этом будем рады, если это пространство будет хотя бы окупать свою операционную деятельность», - добавил Тиктинский.

Градозащитники в помощь

Свою лепту в сложности реконструкции вносят и градозащитные организации. Справедливости ради стоит отметить, что их акции иногда позволяют защитить исторические здания от варварского уничтожения, но зачастую власти не прислушиваются к мнению петербуржцев, несмотря на акции и протесты. Например, дома на Тележной, возможно, удастся отстоять, но на Ремесленной Смольный, не желая заморачиваться с индивидуальными технологиями, разрешил снос дома. А в мае глава Минкультуры РФ Владимир Мединский распорядился снести одну из построек комплекса казарм лейб-гвардии Семеновского полка - Фуражный дом.

Градозащитники не просто так бьют тревогу – достаточно вспомнить, сколько лет приводится в порядок Апраксин двор или усадьба Орловых-Денисовых в Коломягах. тем более, что КГИОП, как правило, реагирует уже после незаконного сноса.

В то же время, по мнению Тиктинского, одна только мысль о реакции градозащитников пугает некоторых девелоперов: «Девелоперы неохотно берутся за проекты, в состав которых входит объект культурного наследия. Одна из причин – болезненная реакция той небольшой части градозащитного сообщества, которое воспринимает в штыки практически любую работу по приспособлению памятников. Между тем, количество ветхих домов и зданий в исторической части Петербурга не уменьшается, а растет, причем это не проблема отдельных микрорайонов, а всего центра в целом».

Скрипучий механизм

Чиновники много говорят о необходимости привести в порядок исторический центр, но дело движется со скрипом. Например, предложена программа «аренда памятников за рубль», аналогичная той, что работает в Московской области. Однако, судя по отзывам инвесторов, вряд ли из желающих выстроится очередь.

Проблема в том числе в правах на здания-памятники. По действующему законодательству, приспособлением объекта может заниматься только собственник. При этом объекты культурного наследия в собственность получить нельзя – только в аренду, причем на конкурсной основе.

В июле комитет по инвестициям предложил передавать объекты культурного наследия под реконструкцию целым выделением по рыночной цене, но с условием вложить в объект не менее 1 млрд рублей. Объекты, по мнению чиновников, должны приспосабливаться под цели туризма, здравоохранения, спорта, культуры и проч.

В ответ на предложение депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Алексей Макаров назвал придуманный механизм «разбазариванием городской собственности» и предложил не отказываться от торгов.

По мнению генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, главное препятствие в привлечении частных инвестиций в реконструкцию объектов культурного наследия – не столько сама процедура (торги или целевое выделение), сколько неопределенность: «На старте, кроме документа под названием «Перечень охранных обязательств» у инвестора больше нет ничего. То есть, инвестор может оценить сумму инвестиций в объект только очень приблизительно». Затем, по его словам, последует серия экспертиз, в ходе которых обнаружатся все новые сложности, и сумма инвестиций будет расти, как и сроки реконструкции. А потом появятся градозащитники… «Именно это и отпугивает девелоперов и инвесторов. Необходимо понимать, что инвестор вкладывает деньги с одной целью - извлечь прибыль. В противном случае, это не инвестиция, а меценатство», - подчеркивает он.

По мнению Тиктинского, город должен активнее привлекать инвесторов, а для этого надо создавать условия, которые бы сделали реконструкцию выгодным предприятием. «Сегодня мешают административные препоны, непредсказуемость изменений законодательного регулирования, а также отсутствие полноценного диалога с широким кругом горожан», - полагает он.