Негосударственная экспертиза: восемь месяцев борьбы

   24 апреля 2019, 14:04
Игроки строительного рынка уже больше полугода живут в условиях неопределенности: государственные органы до сих пор не выработали единого мнения относительно трактовки закона, принятого в августе 2018 года. Разногласия касаются проведения экспертизы в отношении объектов, находящихся в зонах с особыми условиями использования территорий.
Фото: «Кто строит в Петербурге» №1 (663) от 08.04.19
Предыстория

Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступивший в силу 4 августа 2018 года, вызвал множество обсуждений в профессиональных кругах, фактически провозгласив монополию государственной экспертизы. С августа экспертиза проектной документации может проводиться только в органах государственной экспертизы, если объект находится в границах зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Перечень зон был внесен в Земельный кодекс Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ. В их число вошли объекты культурного наследия, особо охраняемые природные территории, железные дороги и придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и другие. Нужно отметить, что в крупных российских городах, в том числе и в Санкт-Петербурге, эти зоны занимают почти 100% территории. Таким образом, законодательные новеллы в перспективе оставят негосударственные экспертизы – порядка 40 организаций в Петербурге и более 500 по всей России – без работы. 

Однако новые нормы не начнут действовать без принятия ряда подзаконных актов. Согласно п. 1 ст. 106 Земельного кодекса РФ для каждой из ЗОУИТ должно быть утверждено положение, содержащее перечень ограничений использования земельного участка, сроки установления зоны и информацию об органах власти, уполномоченных принимать решения по данной зоне. Положения не требуются только по трем видам ЗОУИТ, возникающим в силу федерального закона: водоохранным, зонам прибрежных полос и защитным зонам объектов культурного наследия. По 25 оставшимся зонам положения не утверждены – следовательно, они не могут быть установлены. 

Тем не менее окончательная трактовка законодательства осталась за участниками рынка – и по проектам, относящимся к ЗОУИТ и прошедшим негосударственную экспертизу, последовали случаи отказов в выдаче разрешений на строительство. По словам представителей негосударственных экспертиз и застройщиков, в качестве причины отказа Службой государственного строительного надзора Санкт-Петербурга указывалось «отсутствие положительного заключения экспертизы». 

ФАС уполномочен заявить…

Чтобы прояснить ситуацию, представители экспертного сообщества обратились в вышестоящие органы – Министерство строительства и Федеральную антимонопольную службу. Разъяснения государственных структур были однозначными и, казалось, устроили всех участников рынка. 

Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства в письме от 26 сентября 2018 года уточнил, что государственная экспертиза обязательна, только если режим зоны предусматривает ограничения на размещение объектов капитального строительства. По каждому из видов ЗОУИТ в дальнейшем будет утверждено положение, которое и будет определять перечень ограничений на строительство в границах зоны. 

В письме ФАС от 28 ноября 2018 года поясняется, что в случае, если границы зон не установлены в соответствии со ст. 106 Земельного кодекса, застройщик имеет право направлять проектную документацию на государственную или негосударственную экспертизу по своему усмотрению. 

И, хотя вопрос возврата к монополии государственной экспертизы остался открытым, благодаря разъяснениям Минстроя и ФАС игроки рынка смогли продолжить работу в едином правовом поле без двойственных трактовок законодательства. 

Несмотря на комментарии госструктур, отказы в выдаче разрешений на строительство не прекратились. Застройщики, чтобы обезопасить себя, перестали обращаться в негосударственные экспертизы. По словам источника на петербургском рынке, несколько негосударственных экспертных организаций из-за отсутствия заказчиков были вынуждены прекратить свою деятельность. 

Все это усилило недоумение представителей экспертного сообщества, которым с самого начала было неясно, зачем потребовалось на протяжении нескольких лет реформировать рынок негосударственной экспертизы, чтобы в результате полностью прекратить его работу. Ведь за последнее время отрасль негосэкспертизы претерпела ряд изменений, направленных, как казалось, на повышение качества экспертных услуг и решение накопившихся проблем. Переход на электронный документооборот и внедрение Единого государственного реестра заключений значительно повлияли на сферу негосэкспертизы . Последним шагом должно было стать внедрение СРО, которое завершило бы процесс очистки рынка от недобросовестных компаний. Теперь же негосударственные экспертизы не только оказались под угрозой исчезновения, но и вынуждены работать в условиях неоднозначных трактовок законодательства, которые предлагают госструктуры.  

Ситуация вызвала активные обсуждения среди представителей экспертных организаций. Так, на экспертном совете «Снижение административной нагрузки на застройщиков, оптимизация нормативно-правовой базы и порядок регулирования деятельности в сфере строительства», прошедшем в Москве в феврале 2019 года, обсуждали возможные последствия реформ для застройщиков и дольщиков. Участники экспертного совета отмечали, что увеличение сроков на прохождение государственной экспертизы может остановить стройку и повлечь дополнительные расходы для застройщиков, не говоря уже о неудобствах для дольщиков. 

Госстройнадзор против

Госстройнадзор Санкт-Петербурга, казалось, принял линию, заданную ФАС и Минстроем, и 15 февраля разместил на своем официальном сайте разъяснение требований законодательства в отношении строительства объектов в границах ЗОУИТ. Из опубликованного сообщения следует, что требование об обязательной государственной экспертизе в настоящее время распространяется только на три зоны, установленные в силу федерального закона. 

Однако уже через месяц надзорное ведомство изменило свою позицию. В марте на семинаре Госстройнадзора для застройщиков было объявлено, что в Петербурге обязательная госэкспертиза должна проводиться еще и в отношении объектов, попадающих под действие Закона о границах зон охраны объектов культурного наследия от 19.01.2009 № 820-7. Установленные законом зоны закрывают более половины территории города. Последние изменения в текст закона вносились в 2017 году. 

Продолжение следует

Ситуация осложняется тем, что множество проектов все еще находится на экспертизе в негосударственных организациях. Смогут ли застройщики в дальнейшем получить по ним разрешение на строительство – предсказать трудно. Также неясна судьба проектов, прошедших негосэкспертизу, в которые потребуется внести изменения, касающиеся технико-экономических показателей. Теперь для корректировки проектов, относящихся к зонам, определенным в законе 820-7, придется проходить государственную экспертизу. 

Будущее самой негосударственной экспертизы не менее туманно. Но игроки рынка не сдаются: еще осенью они заявляли о намерениях обратиться за поддержкой в общественные организации и профессиональные ассоциации – возможно, в конечном счете их голос будет услышан. А пока всем игрокам петербургского строительного рынка – и экспертам, и проектным организациям, и застройщикам – остается только ждать дальнейшего развития ситуации и надеяться на лучшее.


«Кто строит в Петербурге» №1 (663) от 08.04.19
«Кто строит в Петербурге» №1 (663) от 08.04.19
Поделиться:
негосударственная экспертиза
экспертиза проектной документации
ЗОУИТ

{{articles.header}}

{{results}}