С начала года доля крупных девелоперов в объеме продающегося жилья в Петербурге выросла сразу на 10 процентных пунктов и превысила 60%. Аналитики считают это предвестником монополизации рынка.

Хорошо это или плохо для отрасли и для покупателя?

За последние десять лет рыночный объем предложения от ТОП-10 девелоперов вырос почти в два раза. В 2009 году он составлял 2,5 млн кв. м жилья, в 2019-м – уже 4,5 млн кв. м, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. При этом состав первой десятки поменялся незначительно, но за счет того, что у некоторых компаний увеличился объем предложения, произошло перераспределение позиций. В частности, Группа ЦДС приблизилась к верхушке списка, а Группа «Эталон» сейчас замыкает тройку лидеров. На первом месте – Setl Group, за ним следует «Группа ЛСР». 

С начала 2000-х годов десять компаний обеспечивали примерно 40 – 45% предложения, а в ближайшие несколько лет, по прогнозам Knight Frank St Petersburg, их доля будет стремиться к 80%. Эксперты видят в этом закономерный итог ужесточения правил строительства, находя одновременно и плюсы, и опасности для рынка новостроек. 

– С одной стороны, консолидация рынка жилья снижает риски долевого строительства, – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, – за период активного рынка с высоким спросом появилось множество не очень профессиональных игроков, что особенно заметно в Ленобласти. Именно на них приходится большинство скандалов с долгостроями, банкротствами и т. д. Крупные компании по определению более стабильны. Снижение рисков банкротства хорошо для рынка в целом – чем меньше негативного фона, тем больше доверия к застройщикам.

С другой стороны, монополизация бьет по подрядчикам и поставщикам. Сначала маржа переходила от подрядчиков и поставщиков к девелоперам, говорит Пашков, а теперь появился новый участник процесса – банк. «Запаса прочности меньше, многие подрядчики сейчас работают с минимальной прибылью. Застройщики в рамках оптимизации стараются удешевить процессы, а это серьезное давление на контрагентов и в целом негативно для отрасли», – говорит он.

В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» оценивают долю рынка, сосредоточенную в руках ТОП-10, в 58,2%. По словам руководителя центра Ольги Трошевой, это связано в первую очередь с выводом на рынок большого количества новых объектов лидерами рынка. Многие девелоперы с действующими разрешениями постарались запустить продажи до вступления в силу с 1 июля изменений в закон о дольщиках. Кроме того, у крупных застройщиков обычно одновременно реализуется несколько проектов, часто больше десяти, каждый из которых выводится на рынок очередями. Поэтому они постоянно пополняют предложение большими объемами, быстрее небольших компаний, которые строят один-два дома.  

– Девелопмент – это высокорисковый бизнес, поэтому ротация на рынке происходит постоянно, – поясняет Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК «Росстройинвест»). – Но крупные компании менее подвержены кризисам и более устойчивы благодаря большим финансовым потокам, диверсификации бизнеса и более низким издержкам за счёт объёмов строительства. Умеренная консолидация рынка идёт на пользу покупателю, так как сомнительные игроки на рынок просто не попадают. 

Управляющий партнёр Glorax Development Дмитрий Коновалов отмечает, что крупные игроки имеют в своем портфеле значительный земельный банк и пул успешно реализованных проектов. Плюс консолидации в том, что станет легче оценить надежность застройщиков, а анализ конкурентов подстегивает совершенствовать продукт, в результате покупатель должен оказаться в выигрыше.

– Конкуренция – ключ к развитию отрасли, – считает Коновалов, – нынешние правила работы в нашей сфере предполагают, что компания при выходе на рынок пройдет строгую оценку со стороны структур, готовых финансировать проект. Ей необходимо будет подтвердить свои компетенции и заработать репутацию, а значит, качество проектных решений должно быть на уровне. Но пока на рынке достаточно игроков, чтобы стоимость квадратного метра оставалась конкурентной. Застройщики по-прежнему борются за клиента, а ценообразование зависит от класса проекта, локации, себестоимости материалов строительства, архитектурных и планировочных решений, стоимости проектного финансирования — эти показатели существенно отличаются у разных девелоперов.

– Согласно классическим законам экономики, любая монополизация не идет на пользу ни продукту, ни покупателю, – говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. – Но ситуацию на рынке жилищного строительства нельзя сравнить с монополией. Даже 10 игроков – это большой выбор с точки зрения продукта и цены. В целом я не вижу в этой ситуации каких-либо негативных последствий для рынка. Консолидация позволит очистить его от компаний, которые не могут или не хотят больше работать, оставив в строю опытных игроков.

При этом, надеется Терентьев, на рынке обязательно должны остаться небольшие и средние компании, которые в ближайшие годы займут нишу уникальных проектов, не всегда интересных крупным застройщикам в силу небольшого объема. 

Дальнейшая консолидации рынка во многом связана с доступностью средств банков на стройку. Артем Кириллов, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС», поясняет, что при текущих подходах к проектному финансированию, когда проходная рентабельность проекта для банка составляет 10 – 15%, получить кредит может не каждый застройщик. Особенно это касается регионов с низкой маржинальностью строительства, где покупательская способность не позволяет повышать стоимость продукта. Тогда небольшие компании с определенным земельным банком не могут пустить его в оборот и вынуждены продавать незавершенные или даже не начатые проекты более крупным игрокам. 

– Плюс от такой продажи – возможность снять с себя ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками и снижение риска появления новых обманутых дольщиков. Минус – дальнейшая монополизация отрасли, поскольку менее крупным застройщикам придется покинуть рынок из-за невозможности конкурировать с топовыми компаниями, – считает Кириллов. – Эта дальнейшая монополизация дает возможность крупным игрокам диктовать более выгодную для них ценовую политику: максимум прибыли при минимуме затрат. Мотивация к развитию как таковому исчезает. В итоге может получиться история из известного фильма: одни и те же типовые «коробки», независимо от города.

Затормозить процесс консолидации может смягчение новых поправок в ФЗ-214 и снижение требований со стороны банков к получению проектного финансирования. 

Пока три четверти объектов достраиваются по старым правилам, малый и средний сегмент бизнеса выдержит конкуренцию и будет завершать собственное строительство, пояснил генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов.

– Но после этого срока те, кто строил по договорам долевого участия либо уйдут с рынка, продав земельные портфели крупным игрокам, либо найдут другие способы существования, например, в качестве подрядчиков. Через два-три года станет понятным, кто "останется в живых" в результате законодательных изменений. Ничего страшного в этом процессе нет – в той же Франции 30 застройщиков строят около 80%, и никого это особо не волнует, – подытожил он.

А что с угрозой подорожания?

Преимущество крупных компаний в том, что у них уже давно выстроена система строительства и схемы взаимодействия с госструктурами, есть опыт просчета экономики проектов. Поэтому, как считает Ольга Ульянова, директор департамента по маркетингу и рекламе ГК «Полис Групп», при укрупнении рынка для них нет необходимости бороться за клиента.

– Если рассуждать с позиции крупного бизнеса, консолидация – выгодный вариант для компании, но в целом для рынка – это негативный сценарий развития. Прежде всего, это снижение конкуренции, сокращение объемов предложения и увеличение уровня цен, – подытожила она.

Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, считает, что уход небольших компаний с рынка приведет к подорожанию жилья, как и любое движение в сторону монополизации. Также затормозится процесс строительства в регионах, куда невыгодно идти крупным строительным компаниям. Но средние компании, возможно, смогут остаться на рынке, они нужны ему для сохранения конкуренции в контексте стоимости квадратного метра и для работы в небольших агломерациях.

Есть также мнение, что консолидация застройщиков в городе приведет к вытеснению менее крупных игроков в Ленобласть, что сократит объёмы строительства в пригородах. С другой стороны, последние полгода крупные застройщики все чаще выходят на региональные, новые для себя рынки, чтобы подхватить проекты, которые не в состоянии завершить региональные небольшие компании. Это приветствуют региональные власти, поскольку, получая крупного инвестора, они снижают риски недостроев и вообще решают множество проблем с финансированием строительства – ведь мелким компаниям банки просто не могут не дать проектный кредит.  

Готовы ли сами банки играть главную роль в девелопменте — пока не очень понятно, тем более что желание работать по новой схеме пока не стало массовым. О том, кто и на каких условиях все-таки получает проектное финансирование, «Фонтанка» расскажет в ближайшее время. 

– Еще на этапе подготовки поправок в 214-ФЗ было понятно, что малому бизнесу не под силу получение проектного финансирования. И в самое ближайшее время тенденция к консолидации станет замета не только в городе, но и в Ленобласти, – говорит Алексей Белоусов.

Если уже сейчас на десять крупнейших застройщиков приходится около 60%, то через несколько лет они определенно будут возводить 70 – 80% жилья. В то же время, при проектном финансировании у большинства застройщиков не будет возможности сохранить прежние объемы строительства. Постепенно количество строящегося жилья снизится, ведь ресурсы застройщиков, как и банков, не бесконечны, уверен Белоусов. Хватит ли этого объема покупателям – сложный вопрос, так как никто не знает, какова будет к тому времени покупательская способность. Но, скорее всего, баланс спроса и предложения может быть компенсирован, с одной стороны, снижением объемов, с другой стороны – ростом цены. 

К слову, накануне вступления в силу новых правил долевого строительства застройщики и эксперты тоже массово прогнозировали рост цен, стимулируя покупателей быстрее решать жилищный вопрос. Тревога, впрочем, оказалась ложной, как раз потому, что большинство проектов еще пару лет будут достраиваться по старым правилам.