Льготная ипотека поддержала рынок жилья, но это не значит, что пандемия пройдет для строителей незаметно. Насколько плавным будет процесс, зависит во многом от поддержки государства и дальнейших ограничений.

О том, как влияет на продажи жилья спрос на нефть и газ, почему объем вывода новых проектов сократится и какие трудности возникают у девелоперов, готовых строить и реконструировать здания в значимых локациях, рассказал владелец группы RBI Эдуард Тиктинский.

— Ощутили ли вы на своей компании влияние коронавируса?

— Пока мы не столкнулись с падением объема продаж и идем четко по плану 2020 года. Это не значит, что так будет и в будущем. Мы понимаем, что не только страна, но и мир попали в некую историю с «идеальным штормом». И дальнейший платежеспособный спрос зависит от очень многих факторов. Главный фактор — это пандемия. С ней связан, в том числе, спрос на российские энергоносители. Доходы россиян во многом зависят от объема денег, которые поступают в российский бюджет от экспорта нефти и газа, поэтому тут важна и цена, и объем продаж. Во время пандемии наши клиенты теряют работу, закрывают бизнес, и это точно не пройдет незаметно. Рынок сжимается, и, к сожалению, нам не светит сдавать метр на человека ежегодно.

— Льготная ипотека помогла строителям?

— Она дала большую поддержку. Но я считаю, что ставку надо снижать и дальше. Как показывают расчеты Минэкономики, дотация процентной ставки — это не огромные затраты. Притом что ключевая ставка уже снизилась до 4,5 %, довести ипотеку до 6,5 % — это не предел. Таким образом мы повышаем платежеспособный спрос. Конечно, если у человека нет доходов, то он не сможет обслуживать ипотеку по любой ставке, но не надо делить все на черное и белое. С пониженной ставкой смогут позволить себе кредит те, у кого доходы снизились. А если будут покупать, то будет развиваться строительство — одна из ключевых отраслей экономики в стране. Каждое рабочее место на стройке дает еще 9 мест в сопредельных отраслях экономики. Будет строиться жильё, будут работать строители, производители металла, щебня, цемента, других строительных материалов.

— Ждет ли нас в ноябре, когда госпрограмма закончится, обвал спроса?

— Я хотел бы надеяться, что программа субсидирования ипотеки продолжится, потому что в ноябре ситуация не станет намного лучше, чем сейчас. И, на мой взгляд, поддержка ипотеки — один из ключевых столпов развития строительства жилья в стране.

— Многие люди в этом году, не поехав в отпуск, ищут варианты для отдыха или даже жизни за пределами мегаполиса. Ощутили ли вы рост спроса на загородные проекты?

— В первую очередь мы это видим по проекту EcoCity в Мистолово — у нас там рекордные продажи, поднимаются цены. Люди наконец распробовали продукт — малоэтажное жилье, тем более что проект мы завершили и можно посмотреть готовую квартиру. Хороший спрос и на проект «Русские сезоны» в Сестрорецком курорте. В первую очередь, для нас это архитектурно-сильный проект, и мы гордимся тем, что на месте разрушенного Лесного корпуса и жутких хрущевских коробок появились красивые проекты на территории курорта.

— Что движет людьми, которые покупают квартиру или апартаменты за городом, а не дачу?

— У людей разные цели. Отдельный дом — это большая морока и забота. Постоянно что-то ломается, идет не так. И для многих людей это лишние заботы, им больше подходит вариант покупки или аренды недвижимости, более приближенной к городскому формату, где вся техническая эксплуатация лежит на управляющей компании. А в случае с «Русскими сезонами» мы говорим еще и об инфраструктуре санатория, которая дает возможности для оздоровления.

— Классический формат санатория, по-вашему, должен претерпеть трансформацию?

— И тот, и иной форматы имеют право на жизнь, главное, чтобы они были экономически приемлемы для собственника санатория. Я рад, что мы нашли возможность посотрудничать в рамках реконструкции с Сестрорецким курортом — это была инициатива его владельцев и руководства. Важно, что он предполагал не только реновацию старых корпусов, но и модернизацию инженерных сетей и благоустройство территории. При этом надо понимать, что территория, попавшая под реновацию, не отчуждалась от курортной зоны, а осталась ее продолжением. Корпуса органично входят в общий комплекс санатория. И еще один важный момент: проект не предполагал нового строительства. Мы говорим о реконструкции существующих или существовавших ранее — как Лесной — корпусов. У нас большой опыт в сохранении и реконструкции исторических сооружений, и мы рады, что собственники санатория выбрали нас в качестве партнеров.

— Но все-таки это не повторение на 100 % того, что было раньше?

— Если говорить о советских аварийных хрущевках, то вместо них появились обновленные корпуса в современном стиле, который гораздо больше соответствует этому месту по своей эстетике. Но вместо руин Лесного корпуса, которые десятилетиями «украшали» территорию санатория, появилась точная копия здания, которое было здесь на рубеже XIX и XX веков. Так что если спросить, изменили ли мы некий ландшафт и представления о Сестрорецком курорте, то, конечно, да. А что касается природного окружения — оно не изменилось.

— Почему ваш проект в таком случае вызывает возмущение у людей, пишутся обращения в Законодательное собрание, собираются подписи в защиту санатория и т. п.? Насколько оправданы их претензии?

— В данной ситуации меня глубоко огорчает, что никто не говорит о том, что раньше здесь были разрушенные корпуса и жуткие хрущевки, а теперь их привели в порядок. У нас как-то не принято хвалить застройщика, даже если он сделал очевидное благо. А вот небольшое количество граждан, которые найдут, в чём застройщика упрекнуть, есть всегда. И их голос слышен, даже когда то, что они говорят, не соответствует действительности. В чем состоят претензии? Санаторий продолжает свою работу, природное окружение сохранено, люди по-прежнему имеют доступ к заливу, пляж остается открытым для всех желающих. Дороги обеспечиваются сервитутом. Мы не видим, что может внушать опасение. Кроме того, что воссозданы корпуса, появились интересные современные здания, ничего не изменилось.

— Вы не первый раз сталкиваетесь с претензиями по поводу исторических объектов — достаточно вспомнить Левашовский хлебозавод. Работа в знаковых местах всегда сопряжена с такими трудностями?

— Мы считаем себя истинно петербургской компанией — мы реконструировали и воссоздали большое количество памятников и объектов культурного наследия в ключевых точках города. Мы чувствуем определенную гордость и призвание свое в том, чтобы реновировать такие «медвежьи углы». Вспомните, когда у нас в гостях на Левашовском хлебозаводе, еще до начала реконструкции, был Всемирный клуб петербуржцев, его президент — директор Эрмитажа Михаил Борисович Пиотровский — давал интервью телевидению и сказал, что он поражен, в каком запустении находится территория в столь центральной локации. Разве не в этом должна быть истинная цель градозащитников: находить такие заброшенные здания, территории в жутком запустении и бить в набат, спасать нашу историю?! Если бы они сфокусировали внимание федеральных и региональных властей, общественности на том, как много объектов нуждается в реконструкции, их деятельность была бы очень полезна. Такую бы энергию да в мирные цели! Но, к сожалению, они видят лишь немногочисленные проекты, что уже реализуются застройщиками, и пытаются пресечь любую активность в центре города или в знаковых местах — «как бы чего не вышло».

— Если с одной стороны — жесткие правила, с другой — пристрастное внимание общественности, то по какому пути должна идти реновация?

— Состояние центра города внушает опасение. Количество объектов, которые находятся в угрожающем состоянии, велико и продолжает расти. Реконструируется значительно меньше зданий, чем необходимо, чтобы сохранить центр. Это должно стать общей заботой властей, девелоперов и настоящих градозащитников, которым не чужда судьба города на самом деле. Пока же люди чаще всего отказываются взглянуть на картинку целиком — они нашли себя в борьбе, безжалостной и беспощадной.

— Не каждый девелопер в таких условиях пойдет в центр города.

— Поэтому многие и отказались от работы в центре — риски слишком велики. Остались единицы девелоперов, которые готовы работать, причем, в строгом соответствии с законодательством. Да, оно жесткое, требовательное, зачастую рестриктивное, и очень ограничивающее возможности. Например, как можно в рамках реконструкции обеспечить инсоляцию, если рядом стоят другие здания, как решить вопрос с парковкой, если нельзя практически влезать под землю, где сажать зелень? И каждый раз мы вынуждены, помимо законодательных ограничений, оценивать риски появления «активистов», которые будут подстрекать к протесту, пугать и дезинформировать общественность.

У нас есть позитивный опыт такого рода, например, то, как мы работали с проектом на Левашовском хлебозаводе. Мы открыты к диалогу, и готовы рассказывать всем о том, что мы делаем, как мы делаем и как мы учитываем законы и накладываем на себя дополнительные ограничения, чтобы все было правильно. Но только тем, кто готов нас слушать. Те, кто шумит больше всех, на самом деле не готовы слушать. Им это не интересно, им нужно просто бороться.

— Несмотря на существенные ограничения и разное общественное мнение, в городе все-таки появляются современные сооружения: Лахта Центр, Западный скоростной диаметр и т. п. Меняется ли отношение людей к архитектуре в целом и к внешнему виду их жилья в частности?

— Конечно, поколение 30-летних значительно более открыто относится к вопросу развития в том числе и центра города. Но здесь необходимо обязательное информирование и образование людей. Нужно рассказывать людям, что делается в городе, какова политика относительно воссоздания центра города и строительства в периферийных районах по высотности и т. п. Моя позиция очень проста. Если мы говорим о центре города, то здесь уместна контекстная архитектура, за редким исключением — в основном для нежилых, культурных объектов, например театров, которые могут как-то выделяться на общем фоне. Но жилая архитектура в центре должна быть контекстной, не кричащей, не очень заметной, но при этом очень добротной. Внимательный глаз должен заметить, что это современные постройки, а не мимикрия под дома XIX и XX века. Чтобы мы могли отличить — вот это XIX век, это XX, а это — XXI... К сожалению, хорошей современной архитектуры в нашем городе не так много, а не центральным районам новая архитектура нужна как воздух. В живом городе должно чувствоваться дыхание времени. Но это другой разговор.

— Ситуация с коронавирусом внесла коррективы в жизнь — удаленная работа, онлайн-технологии, самоизоляция. Строительство — достаточно инертная отрасль. Когда последствия пандемии отразятся в девелопменте и как?

— Мы не видим необходимости в резких движениях. Эту ситуацию придется осмыслять, а главное, нам надо будет понять, в какой части мир останется прежним, а какие факторы станут ключевыми. Многие ученые говорят, что новой угрозой человечеству может стать резистентность к антибиотикам, и тогда мы получим целый букет болезней и эпидемий, которые раньше поддавались излечению. И мир, вероятно, станет совсем другим, бесконтактным, нам потребуются другие продукты... Но пока про это рано говорить. Про строительство вы верно заметили: на цикле 3–5 лет полгода не имеют никакого значения, поэтому надо присмотреться к этой ситуации. Понятно, что какие-то наработки у нас уже есть в части благоустройства прилегающей территории, ширины балконов, планировок, внутридомовой инфраструктуры, но пока это лишь пристрелочные решения.

— Корректировали ли вы из-за эпидемии планы на второе полугодие, в частности, по выводу новых объектов на рынок?

— В части текущей деятельности мы ничего не корректировали. По новым проектам тщательно всё оцениваем, в том числе смотрим на интерес со стороны покупателей. Недавно запустили платное бронирование по новому объекту на 12-ой Красноармейской улице, получили 30 броней за два часа и в тот же день приняли решение начать продажи и подняли цены. Хотя средняя цена в 206 тыс. рублей за метр — не самая низкая для этого сегмента. И так аккуратно мы будем тестировать спрос на каждый новый проект. Мы не хотим оказаться в ситуации, когда в отсутствии спроса пришлось бы выгребать деньги с кредитных счетов. Да, банки нам доверяют, но обслуживать кредиты по самым высоким ставкам, т. к. на эскроу-счетах не будет средств, нам бы не хотелось.

— Будет ли кризис в строительстве к концу года?

— Тут важны и дальнейшие действия государства, и будут ли вводиться новые ограничения из-за пандемии, что повлекло бы за собой и новый рост безработицы, и падение бизнесов. Важно и то, как будет регулироваться предложение. Каким образом девелоперы вместе с банками — а они теперь не менее важные участники рынка — будут запускать следующие очереди своих проектов. Если мы перестанем строить миллионы квадратных метров в картофельных полях, то получим более-менее взвешенную ситуацию на рынке. Пусть емкость рынка будет меньше, но он будет постепенно развиваться.

В любом случае, ничто не пройдет бесследно. Спрос в целом по рынку сейчас упал, и имеющийся объем предложения пока его полностью удовлетворяет. Но объем вывода невелик, и этот баланс будет постепенно смещаться. И дай бог, чтобы эта ситуация прошла для рынка плавно.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»