Последние годы коттеджный рынок Петербурга и Ленобласти переживает не лучшие времена.

В I полугодии 2017 года некоторые эксперты увидели признаки оживления, но большинство считает, что до выхода из кризиса еще далеко.

Виден свет?

По оценке аналитиков E3 Group, рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в I полугодии 2017 года начал выходить из рецессии. В первые месяцы года сохранялся спад, характерный для этого сегмента на протяжении нескольких последних лет. «Однако уже с марта количество сделок значительно возросло», – отмечают специалисты.

По их данным, за январь-май 2017 года на загородном рынке недвижимости было осуществлено 468 сделок. «В целом спрос на загородную недвижимость показывает положительную динамику», – заключают аналитики.

В Экспертном бюро «Сперанский» выраженного тренда на восстановление загородного рынка в I полугодии не замечают. «Этот год был очень необычным, все представления о сезонной динамике спроса были нарушены. В январе сделок было довольно много по сравнению с декабрем, февраль неожиданно оказался совершенно пустым и впервые за все время наблюдений продаж было меньше, чем в январе. В марте мы зафиксировали всплеск продаж, апрельская активность оказалась на уровне мартовской, хотя в другие годы этот месяц был одним из наиболее урожайных на сделки. Потом был рост продаж в мае, хотя обычно в этом месяце наблюдался спад. В целом за январь-май сделок было подписано на 1 % больше, чем в тот же период 2016 года. Но это не означает, что спрос на рынке стабилен, потому что во втором полугодии 2016 года был отчетливый спад, соответственно, то, что мы наблюдаем сегодня, правильнее назвать восстановлением спроса», – отмечает руководитель бюро Дмитрий Сперанский.

А эксперты из Knight Frank и вовсе считают I полугодие провальным. «Отсутствие уверенности в экономической стабильности серьезно влияет на снижение интереса к загородному рынку. Не первый квартал мы наблюдаем спад продаж в коттеджных поселках», – рассказывает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Перебор 

К причинам сложившейся ситуации, помимо существенно снизившейся покупательной способности граждан, эксперты относят затоваренность рынка.

«На данный момент на рынке присутствует перенасыщение. В продаже огромное количество как готовых, так и строящихся проектов. При этом интерес покупателей к коттеджному рынку падает, и цифры падения внушительные», – отмечает начальник отдела маркетинга ГК «Кивеннапа» Наталья Вьюшина.

По состоянию на начало июля 2017 года, по данным ЭБ «Сперанский», в продаже находится 482 коттеджных проекта. В них не продано 20,56 тыс. участков, 2,16 тыс. коттеджей или участков с подрядом (в том числе построено и не продано 505 домов), 2,45 тыс. таунхаусов.

Спрос сосредоточен на участках без подряда. Около 80 % сделок, по оценке ЭБ «Сперанский», проходит именно с ними. Специалисты E3 Group дают похожие цифры: 87 % договоров пришлось на земельные участки, 10 % – на таунхаусы, 3 % – на готовые коттеджи.

Средняя цена предложения, не меняющаяся уже довольно давно, по данным ЭБ «Сперанский», составляет 155 тыс. рублей за сотку. При этом средняя цена реальных сделок – около 130 тыс. рублей за сотку. «Цены на рынке остаются относительно стабильными. Девелоперы все активнее предоставляют скидки и предлагают различные индивидуальные финансовые условия и кредитные программы», – добавляет Светлана Московченко.

Холодный рынок 

При этом, по оценке большинства специалистов, загородный рынок находится в «холодной зоне». «Около половины проектов имеют единичные сделки, поэтому мы называем их холодными. Продажи в 195 проектах коттеджных поселков приостановлены (в том числе 6 проектов за второй квартал года)», – рассказывает Дмитрий Сперанский. «На данный момент все еще существует большое количество проектов, находящихся в «заморозке». И большинство из них – это проекты индивидуального домостроения», – добавляет Наталья Вьюшина.

«По предварительным расчетам, за январь-июнь более 50 % всех сделок в классе А совершены в нескольких проектах, а остальные стоят без продаж», – отмечает Светлана Московченко. По ее оценке, причиной этого является сохраняющееся несоответствие предложения потребностям покупателей и дефицит качественных объектов на рынке.

Сохраняются проблемы и у девелоперов. «За последний год мы видели несколько примеров, когда у крупных и, казалось бы, надежных компаний возникали большие сложности. Не выполнялись обязательства, появлялась масса нареканий от клиентов. Граждане все острее чувствуют потенциальные риски покупки «голого поля», и у них все больше желания приобретать лоты в высокой стадии готовности», – отмечает генеральный директор компании «Гранат» Юлия Филатова.

«В последнее время на загородном рынке мы видим несколько компаний, которые демонстрируют очень бурный рост: выводится много новых проектов одновременно, компания ведет агрессивную рекламу, предоставляет сумасшедшие скидки и необычайно льготные условия сделок. Однако мировой опыт показывает, что такие фирмы находятся в зоне риска. Быстрый рост – это очень серьезное испытание для менеджмента, и весьма велика вероятность, что такие компании «надорвутся». Такие примеры уже есть», – говорит директор по строительству проекта «Aurinko Бор» девелопера Villa-House (финский концерн Hartela) Юрий Головеров.

Лучшее – впереди?

Несмотря на наличие проблем, эксперты сходятся в том, что постепенно загородный рынок начинает «отогреваться». Впрочем, большинство считает, что процесс находится в самой начальной стадии. «До конца года значительной активизации девелоперов на первичном рынке не предвидится. Пока многие переориентировались на другие сегменты – квартиры в малоэтажных комплексах и апартаменты», – говорит Светлана Московченко.

«Для рынка недвижимости хуже всего резкие изменения экономической ситуации и высокая степень неопределенности. Сегодня российская экономика пребывает, конечно, не в лучшей своей форме, и не стоит нынешние показатели по продажам сравнивать с тем, что было в 2008‑м или даже в 2012 году. Но ситуация относительно стабильна, люди к ней привыкают и как-то приспосабливаются, и, соответственно этому, загородный рынок понемногу отогревается», – считает генеральный директор компании «Гарантъ» Дмитрий Альхов.

С ним согласна Наталья Вьюшина. «В целом загородный рынок стал приходить в себя, но пока еще это, так скажем, начало реабилитации после кризиса. Покупатели становятся чуть более активными, и если стране удастся избежать новых экономических потрясений, то в следующем году мы сможем ожидать возобновления строительства коттеджных комплексов и растущий интерес покупателей к этому типу жилья», – заключает она.

 Фото: zakadom.ru