Аналитики Knight Frank St Petersburg сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках Северной столицы в первой половине 2017 года и грядущем кризисе перепроизводства.

Однако, по оценке других экспертов, хотя тревожные моменты и наблюдаются, ничего катастрофического пока не происходит.

Alarm

По данным специалистов Knight Frank St Petersburg, в I полугодии 2017 года на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и пригородов было продано 1,5 млн кв. м жилья. По сравнению со II полугодием 2016 года объем продаж упал на 34% в квадратах и на 38% в квартирах.

Снижение географически распределяется неравномерно: в городе спрос за II квартал 2017 года снизился всего на 5%, на пригородных территориях – на 20%. По мнению аналитиков Knight Frank, это обусловлено затовариванием рынка периферийных районов, вызванным спецификой их развития.

При этом объем вывода новых проектов на рынок не сокращается. За I полугодие 2017 года в Петербурге и пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения. «По всем территориальным зонам это больше, чем во II полугодии 2016 года, то есть объем предложения продолжает нарастать. В предыдущие кризисные периоды вслед за падением спроса достаточно быстро (в течение двух кварталов) сокращалось и предложение, девелоперы приостанавливали вывод новых проектов, – считают в компании. – Сегодня такой тенденции нет. Сегмент жилья экономкласса в пригородах на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства».

«В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется; мы видим, что каждый квартал спрос снижается на 15–20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, а рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно, финансовая устойчивость компаний, работающих в экономклассе, уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, а у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание», – резюмирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Подсчеты и расчеты

Между тем ни данные компаний об объемах продаж за полгода, ни оценки других специалистов не говорят о столь катастрофическом положении в отрасли.

«На мой взгляд, совершенно некорректно сравнивать результаты продаж I полугодия этого года с данными по II полугодию прошлого. Снижение спроса в начале года – явление достаточно типическое. Первые декады января и мая – вообще «мертвое время», июнь – тоже традиционно один из самых пассивных с точки зрения продаж месяцев года. Мне кажется, что сравнивать надо сопоставимые периоды», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

С ней согласна руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева: «Сравнивать I полугодие 2017 года со II полугодием 2016-го считаю некорректным, так как это несравнимые между собой величины».

Вопреки обыкновению, очень сильно разнятся и сами цифры объемов продаж, озвучиваемые разными аналитиками (что, естественно, порождает и разные выводы). Так, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в I полугодии было реализовано 1,8 млн кв. м жилья. В «Лаборатории МЕТРОВ» соглашаются с такой цифрой. А руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов оценивает объемы продаж в 1,6 млн кв. м. Соответственно, разнятся и масштабы отрицательного тренда.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», падение продаж новостроек составило 10 % (1,8 млн кв. м против 2 млн годом ранее). «Спрос на строящееся жилье по-прежнему находится на сравнительно высоком уровне», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

При этом, по ее словам, распределение спроса по времени иное, чем в прошлом году. «В I квартале 2016 года наблюдалось небывалое оживление, связанное с возможностью отмены гос-поддержки ипотеки, а во II квартале объем продаж снизился. В этом году – обратная картина. В I квартале объем продаж составил 870 тысяч квадратных метров, а во II квартале на фоне удешевления ипотеки вырос на 5 % – до 930 тысяч квадратных метров», – говорит эксперт.

«Согласно нашим данным, девелоперами было продано 1,6 млн кв. м жилья, что ниже показателей I полугодия 2016 года на 9 %, II полугодия – на 11 %», – отмечает Петр Буслов. А по оценке председателя правления Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, продажи на первичном рынке в I полугодии упали на 20 % в сравнении с аналогичным периодом 2016 года.

Данные девелоперов также значительно разнятся. Объемы продаж жилья «Группы ЛСР» в Петербурге в I полугодии снизились на 28 %. По данным компании, с начала года были заключены контракты на продажу 151 тыс. кв. м жилья в сравнении с 211 тыс. кв. м в I полугодии 2016 года. «По итогам I полугодия 2017 года, общий объем продаж в компании снизился на 8 % относительно аналогичного периода 2016 года. Общий объем денежных поступлений снизился на 2%», – сообщил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.

ГК «Эталон» сообщает о сохранении продаж на прошлогоднем уровне. Аналогичная ситуация в Navis Development Group.

А по данным Setl City, показатели продаж в I полугодии 2017 года выросли на 11%. При этом за II квартал 2017 года рост составил 23% (в денежном выражении) по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

Опасения и надежды

Хотя катастрофы, по оценке большинства экспертов, не наблюдается, многие из них признают, что определенные тревожные признаки на рынке имеются.

«Можно сказать, что I полугодие не оправдало оптимистических прогнозов. Спрос заметно снизился. Причем наиболее тревожной тенденцией, на мой взгляд, является то, что процесс этот во II квартале только ускорился. Главная причина, безусловно, в сохраняющемся низком уровне реальных доходов населения», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Ее поддерживает Елизавета Яковлева: «Однозначно существует снижение платежеспособного спроса на рынке, количество сделок сокращается. Тем не менее объемы продаж за I полугодие 2017 года глобально сравнимы с показателями до 2014 года, поэтому волноваться пока особо не о чем», – считает она.

Петр Буслов отмечает появление на первичном рынке жилья признаков затоваривания. «Объем предложения постепенно начинает превышать спрос на новостройки. По нашим оценкам, в продаже сейчас находятся около 4 млн кв. м строящегося жилья. Пока сложно сказать, долгосрочная эта тенденция или нет», – отметил он.

Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин считает, что ситуация затоваривания рынка может носить локальный характер. «В последние годы на рынок Петербурга вышло большое количество проектов массовой застройки. В итоге на рынке в определенных локациях наблюдается переизбыток предложения – проектов, не обладающих ни достойной транспортной доступностью, ни должной инфраструктурой», – отмечает он.

При этом эксперты выражают надежду, что наметившиеся негативные тенденции не получат развития. «На мой взгляд, во II полугодии продажи традиционно вырастут и итоги года будут как минимум на уровне прошлого года», – говорит Ольга Трошева.

«Думаю, что по мере улучшения общеэкономического положения Центробанк продолжит снижать ключевую ставку, что даст возможность банкам уменьшить процентные ставки по ипотеке, что в свою очередь простимулирует спрос на жилье», – надеется Светлана Денисова.

Петр Буслов полагает, что во II полугодии и объемы спроса и предложения сбалансируются. «Мы ожидаем коррекции прироста новых объектов, после чего рынок вернется к нормальным показателям. По нашим прогнозам, объем продаж по итогам года составит около 3,2–3,3 миллиона квадратов, то есть плюс 10 % к результатам I полугодия», – отмечает он.

Фото: merakom.ru