Застройщики предпочитают брать риски проектов на себя, не прибегая к проектному финансированию – доля этого вида займов оценивается в 10–25 %.

Даже ожидаемое 1 июля 2018 года вступление в силу очередных поправок, которое затруднит привлечение средств дольщиков, не способно изменить ситуацию, полагают участники строительного рынка.

Чтобы получить проектное финансирование, компания-застройщик должна 6–9 месяцев плотно работать над этим, а затем регулярно готовить отчеты для банка и выдерживать все финансовые ковенанты. Сроки финансирования жилищных проектов, как правило, – срок реализации проекта плюс один год, для коммерческой недвижимости – 5–7 лет. Сумма кредита при заявленных максимальных 70 %, как правило, не превышает 50–65 %. Остальное – собственные деньги компании и привлеченные средства дольщиков.

«Ужесточение требований, усложнение процедур анализа финансового состояния заемщика, а также отсутствие оперативного юридического механизма высвобождения продаваемых дольщикам квартир из-под залога в банке делает проектное финансирование непривлекательным для застройщика с точки зрения рисков и рентабельности», – поясняет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

Не всем, не всегда, не везде

В свою очередь банки соглашаются кредитовать далеко не любой проект. Условия индивидуальны и зависят от финансовой устойчивости заемщика и его опыта работы на рынке, выручки и прибыли, источников возврата займа, сроков реализации проекта и т. д.

Банки предпочитают кредитовать крупный и крупнейший бизнес как наименее подверженный рискам невозврата кредитов, просрочек и т. п., а также проекты с хорошей кредитной историей, с качественной концепцией и удачной локацией.

По словам руководителя департамента корпоративной сети банка ВТБ – старшего вице-президент Руслана Еременко, проект должен быть экономически эффективен, а также тщательно проработан с юридической стороны. Для его реализации необходимо создать самостоятельное юрлицо. «В этом случае в обеспечение принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство, или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании», – поясняет эксперт.

Определенным плюсом проектного финансирования могла бы считаться защита дольщиков. По мнению руководителя управления организации финансирования Setl Group Павла Гуменника, у дольщиков появляются гарантии своевременного завершения строительства, поскольку банк дополнительно мониторит все затраты по проекту. Но он оговаривается: гарантии возникают, если «сумма проектного финансирования равна сумме затрат, оставшихся по объекту».

Если бы кредитная ставка была меньше, проектное финансирование вполне могло бы заменить сбор средств с дольщиков и в этом случае защитить их, полагает финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев. При ставке в 3–4 % годовых застройщику выгодно использовать проектное финансирование, построить дом без привлечения средств дольщиков и продавать готовые квартиры – причем на 15–20 % дороже, чем на стадии котлована. «Соответственно, дольщики покупали бы уже не строящееся жилье, а готовое, и про недострой можно было бы забыть. При таком сценарии дольщик полностью защищен», – говорит он.

«Проектное финансирование никого ни от чего не защищает», – категорична начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, проектное финансирование – инструмент хороший, но не панацея. «Если на финансовые институты возложить дополнительные функции контроля за строительством в рамках проектного финансирования, банкам придется привлекать соответствующих специалистов, организовывать работы, вырабатывать критерии. Можно себе представить, как будет тормозиться любой финансовый документ – обрастать визами, разрешениями, каждый платеж станет проблемным», – рассуждает эксперт.

Светлана Денисова убеждена: законодатель стремится усилить банковский контроль, что повлечет дополнительные затраты, которые попадут в конечном итоге в цену квадратного метра.

Есть ли жизнь после 1 июля 2018 года

Эксперты полагают, что вступление в силу всех поправок к 214‑ФЗ и 218‑ФЗ создаст ситуацию, когда привлекать средства дольщиков в жилое строительство станет сложно.

При этом для полноты картины пока не хватает целого ряда подзаконных актов и регламентов. Но и той информации, которая есть у застройщиков, достаточно, чтобы усомниться в дальнейшем существовании долевого строительства. «В том варианте, в котором приняты поправки в законодательство, они представляются профессионалам неприемлемыми и буквально блокируют деятельность по долевому строительству. Есть ли жизнь после 1 июля 2018 года – этот вопрос для профессионального сообщества остается открытым», – говорит Светлана Денисова.

Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров уверен, что конечная цель законодателей – полное уничтожение долевого строительства. По его словам, банки давно борются за денежные потоки дольщиков. И сейчас разница между традиционным кредитом и проектным финансированием – только в цене денег. «Но ведь суть не в этом. Во‑первых, строительство за счет кредитных средств, безусловно, увеличит цену за квадратный метр. Во‑вторых, далеко не каждому застройщику банк готов выдать кредит. Это приведет к сокращению числа застройщиков. Результат – удорожание стоимости квадрата в связи с сокращением объемов строительства. Так кому от этого хорошо? Дольщику – точно нет. Только банкам», – утверждает эксперт.

Фабрика грез

В январе-феврале 2018 года в России начнет работу Фабрика проектного финансирования, создаваемая по инициативе Минэкономразвития РФ на базе Внешэкономбанка. Чтобы структура эффективно заработала, глава министерства Максим Орешкин убедил Центробанк смягчить требования к банкам, работающим в сегменте проектного финансирования, – в частности, по резервированию и оценке рисков. Именно требования регулятора по резервированию делали ставки для заемщиков высокими.

Финансирование предполагается предоставлять на срок до 15 лет и по фиксированной ставке, которая, по словам Максима Орешкина, не превысит 10 %.

В первую очередь предполагается финансировать инфраструктурные проекты, но изменение требований к кредитным учреждениям определенно должно повлиять на весь рынок долговых инструментов. Однако участники рынка не считают появление Фабрики важным фактором.

По мнению Павла Гуменника, в Петербурге и сейчас есть достаточное количество государственных и коммерческих банков, которые работают с проектным финансированием, поэтому объем такого рода банковских услуг вряд ли станет больше. «Смягчение требований к банкам не означает смягчение требований к заемщикам», – добавляет Юрий Ильин. «В России слишком много проектов, которым могло бы понадобиться финансирование. Скорее всего, денег Фабрики хватит на очень ограниченный круг проектов», – заключил Иван Фатеев.