СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Дольщикам дали «порулить» жильем

   02 ноября 2017, 11:10
Верховный суд РФ приравнял дольщиков к собственникам в вопросах управления жильем.
Фото: SUNTOMSK.RU

Однако на практике роль новоселов обычно сводится лишь к написанию многочисленных жалоб на некачественное управление домом, которое отдано компании, подконтрольной застройщику.

Суд поставил точку

Верховный суд РФ вынес определение о том, что дольщики введенного в эксплуатацию жилого дома, которые подписали с застройщиками акты приемки-передачи квартир, приравниваются в правах к собственникам жилья в тех случаях, когда принимается решение, касающееся управления домом.

Как поясняется в определении Верховного суда № 307‑ЭС17-4212: «Участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, в связи с чем вправе участвовать в выборе способа управления многоквартирным домом».

Основанием владения жильем является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком дольщику, рассуждают судьи. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение, поскольку оно не сможет включить в оборот это помещение до регистрации права собственности.

Дольщики, не зарегистрировавшие соответствующего права, формально не являются собственниками. Поэтому в соответствии с действующим законодательством не имеют права участвовать в управлении домом. Но у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности по отношению к имуществу, входящему в ЖК. Граждане должны платить и за свое жилье, и за содержание общего имущества дома. Значит, такие дольщики должны быть допущены к управленческим вопросам, заключают судьи.

«Это важное событие, – комментируют в Legenda Intelligent Development. – До сих пор у нас повсеместно ущемлялись права владельцев жилья, не успевших оформить собственность». По мнению экспертов компании, нужно совершенствовать законодательную базу в области управления жильем. В частности, необходимо устранить отмеченное Верховным судом противоречие.

Сложный алгоритм

Острота проблемы управления новостройкой связана с тем, что законодательство в этой сфере сложно и противоречиво. Главные документы, которые регулируют вопросы управления новостройкой, – это Жилищный кодекс РФ и 214‑ФЗ. В них прописан следующий порядок действий.

Застройщик не позднее чем через 5 дней с ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления домом с управляющей организацией (УО). Выбирает он ее по своему усмотрению. Эта УО эксплуатирует дом до тех пор, пока не случится одно из двух предусмотренных законом событий.

Первое – муниципалитет выберет по конкурсу новую УО. Он обязан объявить такой конкурс в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию. На проведение конкурса отводится максимум 40 дней. В течение 10 дней с момента выбора УО муниципалитет должен известить жильцов о том, что им нужно заключить с УО договор управления.

Они могут не подписывать этот договор. Но, как утверждается в ЖК РФ, если дольщики и собственники не сделают этого в течение двух месяцев со дня проведения конкурса, то договор считается заключенным автоматически.

Второй вариант предусматривает, что собственники сами могут принять решение о выборе способа управления домом. И после этого заключить договор с любой УО по своему усмотрению или установить, что дом будет управляться силами ТСЖ либо ЖСК. Но времени на это у них мало: если посчитать указанные сроки для проведения муниципального конкурса, то получится, что с момента ввода дома в эксплуатацию у новоселов не больше 70 дней, чтобы взять управление в свои руки. А ведь муниципалитет может провести конкурс и быстрее максимально установленных законом сроков.

Это значит, что дольщики чаще всего не успевают за это время получить свидетельства о праве собственности. То есть до определения Верховного суда возможности реализовать свои права на управление домом они фактически не имели.

Надежная связка

Большинство застройщиков имеют собственные управляющие компании (УК). Они есть у группы «Эталон» («Сервис-недвижимость»), ГК «КВС» («КВС-Сервис»), «ЮИТ Санкт-Петербург» (ЮИТ Сервис»), RBI («Управление комфортом»), Legenda Intelligent Development («Легенда комфорт»), «Главстрой-СПб» («Эксплуатация ГС-СПб») и др.

По оценке маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, около половины застройщиков создают собственные УО. «Отчасти это связано с тем, что девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации зданий», – отмечает она.

Другие девелоперы предпочитают обращаться к услугам независимых УК. Так, «Строительный трест», Setl Group сотрудничают с компаниями «Соотечественник», «Наш дом», «Управление комфортом», «СтройЛинк-Сервис».

По мнению Юлии Семакиной, у УО от застройщика имеются важные преимущества. Это прежде всего опыт. Сами же собственники нередко выбирают неквалифицированные УО, ориентируясь лишь на низкие цены их услуг. «Аффилированная УО лучше разбирается в сложном технологическом оборудовании, чем сторонняя организация. Застройщик дополнительно контролирует качество работы УО наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда. И собственникам квартир легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УО, чем со сторонней», – считает Юлия Семакина.

Вдобавок застройщик обязан в течение 5 лет бесплатно исправлять в доме недоделки. И в этот период УО будет служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером, отмечает она.

Щекотливая тема

Однако на практике ситуация не такая безоблачная. Почти никто из опрошенных нами застройщиков не прокомментировал вопросы, связанные с выборами УО. Девелоперы не любят обсуждать эту тему, так как новоселы часто недовольны качеством обслуживания от застройщика.

В Петербурге был ряд прецедентов, когда новоселы выступили против УК застройщиков. Их не устраивают низкое качество работы компании, неустранение выявленных строительных недочетов, завышенные, по их мнению, платежи за ЖКУ и т. д.

Например, дольщики «Ленстройтреста», купившие жилье в ЖК «Лето» на Дунайском пр., оказались без отопления, горячей и холодной воды, с нестабильным электроснабжением и неработающими лифтами. Дом был введен в эксплуатацию летом 2010 года, с новоселов, принявших квартиры по актам передачи, взяли плату услуги ЖКХ за полгода вперед. Но до поздней осени застройщик так и не обеспечил дом благами цивилизации. Жалобы в аффилированную с застройщиком УК не помогали. Только ближе к концу года после многократных обращений жильцов в Смольный ситуация нормализовалась.

Судя по жалобам на сайте «Эксплуатация ГС-СПб», связка «застройщик – УО» здесь тоже не очень эффективна. Жильцы жалуются на качество обслуживания, их заявки на устранение недоделок не выполняются годами – УК просто советует им обращаться с такими вопросами к застройщику.

Порой новоселы добиваются того, чтобы взять управление домом в свои руки путем создания ТСЖ. Однако, как показывает практика, самоуправление – вовсе не панацея от эксплуатационных бед. Наоборот, из-за некомпетентности собственников эти проблемы могут стать еще более масштабными. Поэтому большинство жильцов предпочитают все-таки добиваться улучшения качества обслуживания от УО застройщика.


Надежда Рогожкина
Поделиться:
Верховный суд
дольщики
собственники квартир

{{articles.header}}

{{results}}