Ажиотажная скупка областной земли в 1990–2000‑х годах сегодня обернулась избыточным числом возводимых коттеджных поселков. Что в свою очередь, по мнению экспертов, подорвало спрос. И пока никто не может сказать, когда ситуация нормализуется.

Нет поводов для веселья

Падение платежеспособного спроса обошлось с рынком загородной недвижимости гораздо более жестоко, чем с сегментом новостроек и даже городской вторички. Как отмечает основатель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский, на рынке происходит закономерный процесс вытеснения «случайных людей». «Но еще не все случайные люди это поняли», – грустно шутит он.

Собственники земли упорно продолжают выставлять объекты на продажу, несмотря на значительные ресурсные затраты и слабую отдачу. В итоге, констатирует эксперт, «сегодня рынок в основном состоит из проектов, которые практически не продаются».

Можно было бы ожидать, что часть владельцев умерит аппетиты и предпочтет подождать с продажами до лучших времен. Но происходит обратное: постоянно появляются новые и новые проекты. Так, на начало 2013 года продажи велись в 365 коттеджных поселках, в 2014‑м – в 400, в 2015‑м – уже в 425, а в 2016‑м – в 474, и сейчас, на начало третьего квартала 2017 года, покупатель может выбирать из объектов 480 поселков.

При этом за третий квартал 2015 года на каждый поселок в Ленобласти пришлось по 5 сделок, а к третьему кварталу 2017 года этот показатель опустился до 3. «Но это – в среднем, и спрос распределяется крайне неравномерно, – подчеркивает Дмитрий Сперанский. – Есть поселки, в которых годами нет ни одной сделки».

Кстати, это сокращение числа покупателей привело к следующей тенденции. Начиная с 2013 года на рынок стали выводиться коттеджные поселки все меньшего и меньшего размера. Если в 2013–2014 годах никого не удивляли территории с 1000 домовладений, то сегодня игроки стали заметно скромнее. Нормальными считаются проекты на 100 домов и даже на 15, говорит Дмитрий Сперанский. «До собственников земли стало, наконец, доходить, что не все так просто можно продать», – резюмирует эксперт.

Шанхайские рыцари

В настоящее время сделки преимущественно идут в сегменте участков без подряда – по цене от 60 до 100 тыс. рублей за сотку. Такой ценник действует в 358 из 480 поселков. «Сегодня это самый популярный формат», – говорит Дмитрий Сперанский.

Кстати, собственно коттеджи (или участки с подрядом) сегодня выставляются в 163 поселках – иногда всего по одному объекту на проект. На 55 площадках предлагаются таунхаусы.

«Большинство девелоперов на загородном рынке, предоставляя возможность покупать участки без подряда, упростило себе работу, – говорит председатель совета директоров «1‑й Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев. – Но это – конъюнктурное решение, в целом ведущее к негативным последствиям. Теряется регламент застройки и единый архитектурный стиль». В итоге, по его словам, зачастую коттеджные поселки превращаются в «разношерстные шанхаи».

Второй сегмент, способный привлечь покупателей, – это элитные коттеджи стоимостью 30–40 млн рублей. «Приятно осознавать, что еще есть сегменты рынка, в которых люди по-прежнему зарабатывают деньги», – отмечает Дмитрий Новосельцев.

Но в этом сегменте массовых продаж быть не может по определению. По оценке Дмитрия Сперанского, в данном сегменте предлагают объекты приблизительно в 30 поселках, в которых суммарно происходит около 30 продаж в год.

Не та земля

В общем, по словам Дмитрия Сперанского, рынок затоварен и перезатоварен. Объектов выставлено «безумное, никому не нужно количество, никак не связанное со спросом». «Массовый выход на загородный рынок коттеджных поселков подорвал спрос», – соглашается с ним директор департамента загородной недвижимости АН «Александр Недвижимость» Наталья Тушина.

По ее словам, дополнительное давление на первичный рынок загородной недвижимости оказывает рост объема предложения на вторичке. «Многие покупатели коттеджей через 2–3 года принимают решение продать дом и вернуться на жительство в город. Причина – завышенные ожидания относительно жизни за городом. Разочарование прежде всего вызывает отсутствие социальной инфраструктуры», – говорит эксперт. При этом Наталья Тушина подчеркивает, что такие объекты из-за дисконта составляют серьезную конкуренцию первичке. «Скидка в 35–40 % относительно цены покупки объекта в таких случаях – обычное дело», – уточняет она.

Причину же перепроизводства Дмитрий Сперанский видит в ажиотажной скупке земельных наделов пару десятков лет назад. Как он напоминает, до 2008 года среди участников рынка было популярно приписываемое Марку Твену выражение: «Покупайте землю, господа! Это единственный в мире продукт, который уже не производят». «Земли инвесторами набрано очень много, – говорит эксперт. – И очень большая часть еще даже не выводилась на продажу».

Но сейчас к собственникам приходит осознание, что это имущество, так сказать, «в чистом виде», то есть земля, не переведенная в нужную категорию, без подведенных коммуникаций, не является инвестиционно интересной и пригодной для освоения. Она превратилась в пассив.

Кроме того, имеющаяся в продаже земля, да и многие территории коттеджных поселков находятся в непопулярных локациях. Получается парадокс. Земли много – и одновременно ее нет. «Привлекательной с точки зрения потенциальных будущих продаж земли, на которой можно строить, практически нет», – отмечает директор по продажам «Кивеннапа» Наталья Латышева.

Это напоминает застройку в городской черте – все интересные пятна давно освоены. То есть на загородном рынке, по сути, происходит то же самое, что и в самом Петербурге. Покупатели в большинстве прекращают интересоваться дешевым предложением на дальних подступах и ждут, когда строители, умерив аппетиты, станут предлагать что-то адекватное поближе к городу.