ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Апартаменты сравняют с жильем

   10 ноября 2017, 10:18
Минстрой РФ подготовил законопроект, имеющий целью урегулировать правовое положение такого вида недвижимости, как апартаменты.
Фото: HOLLANDSPB.RU

Эксперты согласны, что вопрос давно назрел. В то же время, по их мнению, предлагаемый законопроект не учитывает ряда серьезных аспектов проблемы.

Проведя через Госдуму закон 218‑ФЗ, радикально ужесточивший требования к застройщикам, Минстрой РФ решил взяться за такой сегмент недвижимости, как апартаменты. Появившись сравнительно недавно, он развивается весьма активно, но при этом не имеет специальной законодательной базы.

Притом, что формат апартаментов весьма часто используется застройщиками для строительства по сути жилья в локациях, для этого не предназначенных, вопрос правового регулирования в этом сегменте стоит довольно остро. В частности, это порождает региональные инициативы.

Так, глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев летом сообщал, что апарт-отели в новой редакции ПЗЗ планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре и пр. (см. «Апарт-жилье обременят», «Кто строит в Петербурге», № 20, 2017).

Предложения

Разработанный Минстроем законопроект, как сообщается в пояснительной записке, «направлен на совершенствование отношений в сфере владения, пользования и распоряжения помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях нежилого назначения».

Одно из главных изменений, которое предлагается в законопроекте, – это введение самого понятия «апартамент». Документ трактует его как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Так же решается проблема граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предусматривается установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.

Законопроектом предполагается возможность установления дифференцированных нормативов градостроительного проектирования для различных территорий, территориальных зон в части обеспечения социальной инфраструктуры.

Предусматриваются также особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в здании, установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, предлагается создать правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях, в апартаменты. Сделать это до 31 декабря 2021 года смогут собственники таких помещений в объектах, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года.

Новые поправки дадут также возможность обеспечить права граждан за счет страхования ответственности девелоперов через компенсационный фонд застройщиков, который недавно начал свою работу.

Давно пора

ДИНАМИКА СПРОСА НА РЫНКЕ АПАРТАМЕНТОВ Большинство опрошенных экспертов согласны с тем, что правовое урегулирование вопроса необходимо. «Потребность в формализации юридического статуса апартаментов и многофункциональных зданий назрела уже давно. В Москве доля апартаментов занимает значительную часть рынка новой недвижимости. В Петербурге и многих регионах России они так же стремительно набирают популярность. Законопроект обеспечит правовое регулирование строительства объектов данной категории и повысит юридическую защищенность их собственников», – отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.

С ним согласна руководитель отдела продаж Lemminkainen Марина Сторожева. «Рынок апартаментов активно развивается, но четкого законодательного регулирования не имеет. Данная законодательная инициатива возникла из благих побуждений борьбы с псевдожильем. Документ Минстроя вводит понятия «апартаменты» и «многофункциональное здание», что в целом является положительным моментом», – говорит она.

Не совсем то, что надо

В то же время специалисты считают, что в существующем виде документ не учитывает ряда серьезных аспектов вопроса. «Позиции законопроекта изложены довольно общими формулировками. Вопрос в том, при помощи каких инструментов и каким образом будут осуществляться изменения. Не выглядит конкретным и определение формата «апартаменты». Соответственно, вопросы вызывает пункт, касающийся механизма перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты», – отмечает управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.

«Важно, чтобы «вместе с водой не выплеснули ребенка», чтобы под девизом борьбы с псевдожильем не загубили развивающийся сектор апарт-отелей», – подчеркивает Марина Сторожева. По ее словам, новелла рассматривает только одно развитие формата апартаментов – аналога жилой недвижимости. На деле, например, в Петербурге, апартаменты – это больше инвестиционный продукт (см. «Апартаменты Москвы и Петербурга: разной дорогой», «Кто строит в Петербурге», № 39, 2017).

С ней солидарен генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «К сожалению, выдвигаемые инициативы по регулированию нормативного поля в сегменте апартаментов пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов. Законопроект Минстроя дает лишь общее определение понятия, а этот формат недвижимости нуждается в более детальном сегментировании. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК. Пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов», – подчеркивает он.

«Отделить зерна от плевел»

Таким образом, по оценке экспертов, законопроект нуждается в доработке. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в социалке заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно. Дифференцированный подход необходим и в других ключевых аспектах функционирования апартаментов», – отмечает Александр Погодин.

Марина Сторожева добавляет, что распространение норм, предъявляемых к жилью, совершенно неуместно для инвестиционных апарт-проектов. «Для того чтобы доходность проекта была максимально высокой, заниматься эксплуатацией проекта должна профессиональная управляющая компания. Законопроект же вводит варианты управления, опираясь на опыт недвижимости со статусом жилья: ТСЖ, непосредственное управление собственниками помещений и УК. Но полная калька процесса регулирования жилой недвижимости на апартаменты не даст ожидаемого эффективного результата ни для застройщика, ни для инвестора или просто покупателя», – подчеркивает она.

Остается надеяться, что и в дальнейшем законодатель отделит «зерна от плевел» – апарт-отели от псевдожилья – и не возложит на инвесторов апартаментов дополнительные траты в виде школ и детских садов, которые не нужны туристам или командировочным, занимающим большую долю в целевой аудитории данного вида недвижимости, заключает эксперт.


Михаил Кулыбин
 
Подпишитесь на дайджест новостей «Всё о строительстве»
и сократите время на поиск информации!
Получайте только главные новости на ваш email в конце дня!
E-mail:
Поделиться:
Теги:
Все новости