Уже не новость, что процесс редевелопмента постепенно охватывает все новые и новые территории петербургских промзон.

Причем с каждым годом интенсивность преобразований только увеличивается. Тем не менее, по оценке экспертов, есть целый ряд факторов, которые затрудняют реализацию проектов в этой сфере, и помочь разобраться хотя бы с частью из них могли бы городские власти.

«Редевелопмент «серого пояса» – это одна из главных градостроительных перспектив развития Санкт-Петербурга. В отличие от жилой застройки за КАД, он позволяет вдохнуть в город новую жизнь, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.

По прогнозу аналитиков компании, уже к концу 2017 года объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 5 млн кв. м, а к 2020‑му – 7 млн. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: по 2030 год эксперты ожидают появления около 9 млн кв. м жилья на месте бывших промзон.

Но есть и проблемы.

Законотворческая чехарда

По общему мнению экспертов, одна из самых существенных проблем, мешающих как вообще строительной деятельности, так и редевелопменту особенно (в связи с большими временными затратами на реализацию проекта), – постоянные изменения в законодательстве.

Председатель совета директоров ГК «Максимум Девелопмент» Игорь Карцев рассказывает о своем печальном опыте: «Участок на Октябрьской набережной мы приобрели на аукционе РАД еще в 2014 году, но строить не можем до сих пор. Проблема в том, что каждые несколько месяцев рождаются законодательные инициативы, и как только мы справляемся с последствиями предыдущей, появляется новая. Сначала получаем разрешение на 24 этажа, потом поправки в высотный регламент – и этажей становится уже 12. Пока прошли два заседания Градсовета, готовились к общественным слушаниям, вышли поправки к 820‑му закону о границах зон охраны культурных объектов. И так далее».

Законотворческая «бомба» закона 218‑ФЗ, который внес очередные правки в 214‑ФЗ, сформировав уже 24‑ю редакцию этого документа, осложняет ситуацию еще сильнее. Проекты редевелопмента по большей части отличаются довольно серьезными масштабами, и принятое правило «один застройщик – один объект» радикально усложняет их реализацию. Вообще, как считает партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова, многие требования этого закона избыточны. «Те, кто принимает многочисленные поправки, о рынке не думают, а ведь в результате новаций он может встать. И коснется это не только редевелопмента, но и отрасли в целом. Многие требования закона фактически неисполнимы. Привести свою работу в соответствие с ними смогут лишь самые крупные девелоперы, да и те – с трудом», – уверена она.

Частнособственнические интересы

Серьезным препятствием, тормозящим процесс редевелопмента, является урегулирование вопросов с многочисленными владельцами, появившимися на территориях бывших крупных предприятий в перестроечное и постперестроечное время. «Зачастую участки, здания и даже части зданий в «сером поясе» принадлежат разным собственникам, поэтому возникает вопрос их консолидации», – отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.

С ним согласна директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко. «Как при реновации хрущевок проявляется «синдром последнего жильца», так и при попытке консолидации территории для редевелопмента возникает «синдром последнего собственника». Он и сам порой никакой деятельности не ведет, но и уходить не хочет, препятствуя реализации проекта. Поэтому часто приходится вести очень длительную работу, чтобы убедить таких собственников на тех или иных условиях согласиться на редевелопмент. А это и время, и деньги», – заключает она.

Дополнительным осложнением может стать вопрос вывода предприятий, если на территории проекта сохранились действующие производственные мощности. «Наиболее крупные предприятия «якорем» удерживают от редевелопмента все территории вокруг себя», – отмечает Игорь Кокорев.

Тяжелое наследие

Еще один проблемный фактор, по мнению экспертов, – достаточно частое наличие на территории проектов редевелопмента «вкраплений» исторических объектов, находящихся под охраной закона. «Ряд зданий в «сером поясе» города представляют собой объекты культурного наследия. Их приспособление для современного использования всегда дороже, чем новое строительство, как с точки зрения инженерных и строительно-монтажных работ, так и в связи с ограничениями планировочных решений, а значит, и возможностей размещения того или иного функционала в зданиях», – отмечает руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер.

О том же говорит и руководитель отдела развития продукта и разработки концепций Холдинга RBI Тамара Попова. «Объекты наследия находятся под охраной государства, и их необходимо аккуратно и по возможности гармонично вписывать в проекты редевелопмента. При этом нужно придумать для них какое-то их рациональное использование. И заниматься этим надо еще на стадии проектирования. Часто это вызывает проблемы и претензии со стороны органов охраны памятников. Никто не спорит с тем, что наследие необходимо сохранять, но нужно искать какой-то баланс интересов, учитывающий и вопросы приспособления объектов для современного использования», – считает эксперт.

Опасные соседи

Отдельной проблемой является сохранение по соседству с проектами редевелопмента действующих промышленных предприятий. «Такое соседство – это санитарно-защитные зоны, классы опасности объектов, непростая экологическая ситуация на территории», – отмечает Екатерина Тейдер. И все это накладывает определенные ограничения на функционал объектов, появляющиеся при редевелопменте, и должно учитываться при проектировании. Кроме того, такое соседство не может не повлиять на активность покупательского спроса на новое жилье в локации.

Свое влияние оказывает и вопрос очистки самой территории застройки. Здесь уместно припомнить, что в ходе несостоявшегося проекта «Набережная Европы» при рекультивации бывших земель ГИПХа было вывезено около 1,2 млн куб. м грунта. Затраты на это превысили 2,5 млрд рублей.

«Градостроительная специфика такова, что редевелопмент территорий, на которых ранее были расположены объекты складского, промышленного и других назначений, подразумевает ряд ограничений, ведущих к удорожанию реализации новых проектов. Дополнительный момент – транспортная и инженерная инфраструктура, сформированная под определенный функционал объектов», – добавляет Екатерина Тейдер.

Нужен план?

Еще одна проблема, в актуальности которой, впрочем, у экспертов нет единства, – отсутствие программы Петербурга по редевелопменту «серого пояса». «Среди препятствий – недоработанность правил развития территорий и недостаточное участие города в планировании как их развития, так и модернизации инфраструктуры», – говорит Игорь Кокорев. Екатерина Тейдер также полагает, что для того, чтобы редевелопмент «серого пояса» развивался более динамично, нужна городская программа.

«Девелопмент промзон по факту ведется силами и инициативой застройщиков, городское планирование в некотором смысле отстает от рынка. Сейчас власти хотят изменить эту политику, потому что становится понятно, что этот стихийный редевелопмент несет в долгосрочной перспективе угрозы устойчивому развитию и градостроительной политике Петербурга. В настоящий момент администрация осторожно осмысливает пути и подходы к проблеме. Например, в прошлом году был проведен архитектурный конкурс «Серый пояс. Преобразование», по итогам которого должны быть намечены следующие, уже более конкретные шаги», – рассказывает Игорь Кокорев.

А вот генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий считает, что экономический потенциал территорий редевелопмента и сложившаяся рыночная конъюнктура, заключающаяся в острой нехватке свободных участков под застройку во внутренних районах города, будут стимулировать редевелопмент лучше любой программы. «В «сером поясе» Петербурга, учитывая текущие градостроительные нормы и правила, возможно строительство 14 миллионов квадратных метров жилья. В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от его продажи может составить около 1,6 триллиона рублей. Именно в этом – залог перспектив редевелопмента», – убежден он (см. «В «сером поясе» можно построить жилья на 1,6 трлн рублей», «Кто строит в Петербурге», № 12, 2017).

Поддержка нужна!

При этом все эксперты уверены, что определенные меры города для поддержки процесса редевелопмента необходимы. Игорь Карцев считает, что после принципиального согласования властями проекта его уже не должны касаться законодательные нововведения.

Руководитель направления индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Алла Сидоренко считает, что участие города необходимо в трех основных направлениях: подготовка комплексного освоения территории, создание транспортной инфраструктуры, а также инженерии.

«Есть несколько вариантов поддержки. Смольный может способствовать выводу предприятий из центра города путем развития инженерно и транспортно обеспеченных индустриальных территорий, предоставления льгот предприятиям, которые уходят на новые площадки. Нужно установить четкие «правила игры», развивать транспортную систему в «сером поясе». Также одним из способов может стать строительство знаковых спортивных, досуговых или рекреационных объектов, которые могут стать отправными точками изменения имиджа территорий», – считает Игорь Кокорев.

О сходных видах содействия говорит и Екатерина Тейдер. «Это может быть упрощение и ускорение выдачи исходно-разрешительной документации на редевелопмент сформированных земельных участков. Помощью девелоперам станет льготное подключение инженерных мощностей или понятная и легкая процедура проверки проекта на соответствие градостроительным требованиям», – считает она.