На офисном рынке наступила оттепель

   16 августа 2018, 12:44
По итогам 2018 года в Петербурге ожидается сравнительно небольшой прирост спекулятивных офисных площадей. Однако рынок оживает: эксперты ожидают в ближайшие годы активности в этом сегменте, а ввод «Лахта Центра» может стать новым импульсом для рынка.
Фото: vid1.ria.ru

За первую половину 2018 года в Петербурге не появилось нового предложения на рынке офисной недвижимости – по данным отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, введены лишь два офисных здания совокупной площадью 14 тыс. кв. м, построенных для собственных нужд компаний. Это минимальное полугодовое значение с 2005 года.

Рынок находится в ситуации острого дефицита качественного предложения, отмечают аналитики IPG.Estate.

На фоне отсутствия нового предложения при постоянном спросе вакансия на офисном рынке сокращается, но ставки растут пока медленно.

13_1.jpgВсе меньше свободных площадей 

Colliers оценивает объем чистого поглощения за первую половину года в 42,5 тыс. кв. м, средний уровень вакансии – в 8 %.

По данным IPG.Estate, уровень вакантных площадей в офисах класса В/В+ по итогам полугодия сократился до 7,5 %, в классе А – до 3,9 %.

Как подсчитали в Maris в ассоциации с CBRE, на начало июля в Петербурге было свободно около 209,2 тыс. кв. м. В офисных центрах класса А вакантно 48,7 тыс. кв. м, или 5,5 % площадей (–0,7 п. п. к декабрю 2017 года), в классе В уровень вакансии изменился незначительно – свободны 1605 тыс. кв. м, или 8,1 % (–0,3 п. п. к декабрю 2017 года).

Это минимальный показатель за последние десять лет, подчеркивает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE. По ее словам, свободные офисы есть в 163 зданиях. Для небольших арендаторов (до 300 кв. м) выбор достаточен. Для крупных компаний доступно не более 30 зданий, готовых предложить офисы единым блоком в аренду (от 1,5 тыс. кв. м).

Однако относительно низкий показатель поглощения не отражает общей ситуации: текущий спрос переходит в состояние отложенного либо до появления новых проектов, либо до высвобождения качественных офисных блоков, отмечают в компании IPG.Estate.

«По мере снижения доли вакантных площадей постепенно увеличивается и стоимость аренды. Рост средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки составил около 10 % начиная с конца 2015 года, не считая того, что в кризисный период активно применялась практика предоставления скидок в пределах 10–15 %, тогда как уже в 2017 году собственники привлекали дисконтом только крупных арендаторов», – утверждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

По данным NAI Becar, по итогам полугодия ставки немного подросли – на 2 % в классе А и на 4 % в классах B/B+. В классе С ставки пока стабильны.

В IPG.Estate ожидают роста ставок до конца полугодия в пределах 5 %.

13_2.jpgПризнаки оттепели 

По прогнозам компании JLL в Санкт-Петербурге, объем ввода офисных площадей в Петербурге в 2018 году должен составить 267 тыс. кв. м, из которых 67 % приходится на «Лахта Центр». При этом объем спекулятивного строительства достаточно мал – около 61 тыс. кв. м. «Некоторые проекты, которые были приостановлены в 2014–2015 годах, сейчас разморожены, однако, с учетом длительности девелоперского цикла, выход этих новых площадей на рынок стоит ожидать не ранее 2019–2020 года», – рассуждает Фадеев.

«Да, в этом году ожидаются небольшие объемы ввода. Тем не менее абсолютно неверно говорить, что рынок заморожен и стоит на месте. Сделки проходят, зачастую сдаются в аренду крупные объемы офисных площадей. У нас в активной работе есть здания, запуск которых намечен только на 2019 и последующие годы. Спрос на них только растет», – отмечает Светлана Мовчан, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости по работе с арендодателями управляющей компании Maris в ассоциации с CBRE.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, настроена оптимистично: «Офисные девелоперы действительно просыпаются. Мы пока видим мало новых объектов в этом сегменте, на этих показателях сказывается последний кризис – в течение последних двух-трех лет все, кто хотел завершить ввод своих проектов, завершил его, но начинать новые проекты пока страшно. Офисный сегмент пострадал с 2014 года очень сильно. Однако сейчас девелоперы начинают думать о том, чтобы строить офисные здания с нулевой стадии и заниматься редевелопментом зданий под офисную функцию. Уверена, в перспективе ближайших лет мы увидим плоды этого пробуждения».

Вместе с тем по итогам первого полугодия в секторе существующих объектов коммерческой недвижимости офисный сегмент занял второе место по объему вложенных средств после торгового сегмента, отмечают аналитики Colliers International. В сегмент привлечено 74 млн долларов – 26 % инвестиций. При этом целью вложений на рынке офисов в равной степени выступали как активы под собственные нужды, так и бизнес-центры, купленные с целью получения арендного дохода, подчеркивают эксперты.

По мнению аналитиков IPG.Estate, с учетом низких темпов прироста предложения офисной недвижимости все заявленные к вводу в 2018 году объекты выйдут на рынок с показателями заполняемости на уровне 80–90 %.

13_3.jpgВ главной роли – Газпром 

Событием года на офисном рынке Петербурга считается ввод очередной фазы «Лахта Центра».

По данным JLL, за счет ожидаемого завершения строительства «Лахта Центра» объем ввода офисов в Петербурге впервые в истории рынка может оказаться выше московского, где заявлено всего 250 тыс. кв. м.

Но больше экспертов волнует возможное влияние ввода «Лахта Центра» на офисный рынок. И мнения о последствиях этого события различны. В частности, Фадеев полагает, что ввод первой очереди не повлияет на объем свободных офисов в городе, поскольку потребности Газпрома существенно выше: начиная с 2011 года структурами Газпрома арендовано и выкуплено свыше 450 тыс. кв. м офисной недвижимости, что в 2,5 раза больше, чем площадь первой очереди.

По оценке Colliers International, освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения Газпрома. В результате к 2020 году вакансия в классе А снизится до 1 %, а ставки начнут стремительно расти.

Ранее генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявлял: потребность в новом строительстве появится только в 2020 году, когда все структуры Газпрома переедут в «Лахта Центр» и произойдет перераспределение освободившихся площадей между структурами компании.

К 2023 году, после ввода в эксплуатацию второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», рынок офисной недвижимости получит более 100 тыс. кв. м качественных площадей – они освободятся после переезда структур Газпрома. Газовый монополист в совокупности, по некоторым оценкам, будет занимать более 1 млн кв. м 

качественных площадей. Тогда рынок ощутит потребность в новых спекулятивных площадях, и это станет импульсом для дальнейшего развития рынка.


Елена Зубова
Поделиться:
Лахта центр
аренда

{{articles.header}}

{{results}}