Аналитики отмечают смещение спроса в сторону «комфорта», при том что объяснить разницу трудно. Как не ошибиться в классификации новостроек?

Понятие комфорт-класса на строительном рынке весьма размыто. Под него одинаково попадают проекты и стандартного класса, и бизнес-комплексы. Есть версия, что термин «комфорт-класс» ввели, чтобы отгородиться от позиционирования объектов откровенно бюджетными, отделить от слова «эконом». При этом расслоение в разных проектах сильное – все зависит от фантазии застройщика и выбранного позиционирования.

«Сравнив цену квадратного метра жилья в объектах эконом- и комфорт-класса в одной локации, мы получим разницу в 20 – 25 процентов, – пояснил маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. – Причём такие же показатели будут наблюдаться как в городской черте, так и за пределами КАД. Разница средних цен квадратного метра между новостройками сегмента масс-маркет в городе и области тоже составит порядка 20 – 25 процентов. В то же время в абсолютных цифрах бюджет покупки самого дешёвого жилья в Петербурге сопоставим с ценой предложения комфорт-класса в Ленобласти. Однако не стоит забывать о влиянии на цену конкретного предложения множества переменных: срока сдачи, объёма предложения в данной локации, способа оплаты и других».

«Смещение спроса в сторону более дорогого жилья имеет прямую зависимость от роста средней цены «квадрата», – поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». – Жилье в целом подорожало, поэтому диапазон цены квадратного метра, в котором представлены наиболее популярные квартиры, изменился. Но люди продолжают его покупать уже по новым ценам. Среди факторов роста цены, а соответственно и смещения в сторону комфорта: доступность ипотеки, законодательные изменения, развитие редевелопмента в популярных и статусных локациях».

Имеются в виду обжитые районы, неподалеку от набережных, близко к метро, возле статусных учебных заведений, в кварталах «старой» добротной застройки с жильем, популярным на вторичном рынке, в окружении парков, скверов. Здесь преобладают объекты повышенного комфорта (комфорт+), как правило, с ценой выше на 15 – 20%. Еще одна причина смещения спроса, по мнению Трошевой, заключается в том, что в предложении ощутимо снизилась доля дешевого жилья, так как большинство таких объектов продавали компании, которые сейчас либо банкроты, либо их объекты достраивают другие. Объекты с минимальной средней ценой располагались в пригородной зоне ЛО. Поскольку запретили регистрацию ДДУ для объектов с задержкой сроки сдачи, сегодня большинство из них ушли с рынка, ведь минимальная цена здесь соседствовала с проблемами в виде срыва сроков например. То есть купить такое жилье сегодня даже при желании невозможно, подчеркивает Ольга Трошева.

По данным «Петербургской недвижимости», по результатам первого квартала 2019 г. доля подсегмента «комфорт+» составила 12%, годом ранее 8%, а в 2017 г. – всего 6%. Одной из первых компаний в городе, кто вывел на рынок объекты в новом подсегменте «комфорт+», была SetlGroup. Сейчас холдинг реализует 9 таких объектов. Также в первом квартале отмечается планомерное увеличение средней цены сделки: уже 30% спроса приходится на сделки с ценой свыше 105 тыс. руб./кв. м. Годом ранее их доля составляла 19%, а в 2017-м – 12%. Спрос по-прежнему находится на высоком уровне, так как люди хотят успеть купить жилье до 1 июля 2019 года, когда для застройщиков поменяются правила работы на рынке, что отразится на стоимости.

Из-за значительного снижения объема предложения доля спроса на объекты с минимальной средней ценой менее 65 тыс. руб. мизерна — 5%. Она снизилась на 6% по сравнению с 2018 годом и на 15% по сравнению с 2017 годом. По данным «ПН», гораздо больше покупателей привлекает жилье со средней ценой 95 – 105 тыс. руб./кв. м. Таких сделок порядка 22%. Что касается эконома, в пригородной зоне области нижний порог начинается от 48 – 50 тыс. руб. за кв. м, в Петербурге встречаются единичные предложения с ценой ниже 70 тыс., но чаще цена начинается от 70 – 75 тыс. и может доходить до 110 – 120 тыс. руб. В «комфорте» же стоимость стартует с 85 – 90 тысяч, если речь идет о зонах КОТ (комплексного освоения территории). В объектах редевелопмента ниже 100 – 110 тыс. руб. за кв. м квартиру комфорт-класса не купить, а если посягать на комфорт+ или сданные дома, то цена от 150 тыс. руб. за кв. м и выше. В Ленобласти – в основном предложение в диапазоне 75 – 85 тыс. руб. за кв. м, в сданных домах – свыше 100 тыс. руб.

И все-таки как отличить «эконом» от «комфорта»

«Строительным законодательством не регулируется разделение жилья на классы «эконом» и «комфорт», – говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». – Сравнительно большая доля сделок год назад заключалась в сегменте «эконом», со стоимостью до 70 000 руб./кв. м. Следует иметь в виду, что за прошедший год на рынок выводились предложения преимущественно комфорт-класса, жилые комплексы эконом-класса постепенно достраивались и распродавались, а цены на рынке за год выросли. Однако все эти данные подтверждают гипотезу о смещении спроса в сегмент более качественного жилья. Верхнюю границу комфорт-класса условно можно провести до 130 000 руб./кв. м, но это именно условно. Вообще все очень сильно зависит от наличия/отсутствия тех или иных опций (технологические, архитектурные решения и т. д.) и главное – от степени готовности дома. Квартира в почти готовом доме стоит дороже, чем на старте продаж, но изменение стоимости с повышением готовности не говорит о смене класса жилья. Также цены меняются из-за инфляции и увеличения себестоимости строительства».

По словам эксперта, комфортное жилье подразумевает безбарьерную среду, просторные светлые холлы и МОПы, большую площадь озеленения с крупномерными деревьями на территории, травмобезопасными игровыми площадками, а также закрытые дворы, интересные решения для фасадов, наличие систем безопасности и контроля доступа.

Квартирография комфорт-класса может предполагать на этаже не более восьми квартир, с потолками от 2,7 метра и не более 20% студий в доме. Но для соответствия комфорт-классу не обязательно наличие всех этих опций, их можно лишь взять за ориентир. Со временем перечень характеристик может дополниться, например, системами «умного дома», которые еще недавно можно было встретить только в жилых комплексах бизнес-класса.

Директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьева считает, что квартиру в сегменте комфорт-класса отличают более просторные планировки, с помещениями под гардероб или кладовую, просторные балконы, ширина комнат не меньше 3 метров, высота потолков – 2,7 метра. Также среди отличий, например, современные технологии, монолитное строительство по индивидуальным архитектурным проектам.

«Понимание комфорта в таком доме выходит за пределы квадратных метров, – говорит эксперт. – Например, на этаже должно быть не больше 5–6 квартир, причем ни одна из них не должна граничить с лифтовой шахтой. Входные группы создаются с качественной отделкой, предусматриваются помещения для консьержей, есть колясочные на первых этажах. В домах комфорт-класса более вместительные паркинги. А благоустройство придомовой территории включает в себя озеленение двора, создание детских или спортивных площадок».

Как пояснил директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, официального разделения жилья на классы в России пока не существует. Категории «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элита» фигурируют в классификациях Российской гильдии риелторов и Российской гильдии управляющих и девелоперов, но они носят рекомендательный характер. В начале прошлого года был издан закон, заменяющий формулировку «эконом-класс» на «стандартное жилье», но новое название пока не так распространено, и каждый девелопер воспринимает классификацию в соответствии с собственными корпоративными стандартами.

По словам Фельдмана, аналитики вообще часто объединяют классы «эконом» и «комфорт» в «масс-маркет», то есть жилье массового спроса. Более 70% сделок на первичном рынке Петербурга и Ленобласти приходится именно на этот сегмент. Но разница между экономом и комфорт-классом заключается в «начинке», функциональности планировочных решений, выразительности фасадов, степени благоустроенности территории. В одной локации могут строиться проекты разного качества. Различия в качестве как раз и отражаются на стоимости квадратного метра, хотя большой разницы между ценами в одной локации достичь не получится – как правило, это 15 – 20%.

«Рост спроса на проекты комфорт-класса прежде всего связан с тем, что девелоперы практически перестали строить жилье эконом-класса, – говорит эксперт. – Конкуренция на рынке высокая, покупатель рассматривает квартиру как комплекс преимуществ, которые можно получить за свой бюджет. Поэтому девелоперы предпочитают строить жилье с улучшенными характеристиками по более высоким ценам».

Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов рассказал, что в данный момент соотношение объектов и комфорт- и эконом-класса на территории Санкт-Петербургской агломерации примерно 60/40. Если брать только город, то доля «комфорта» по отношению к «эконому» будет 80/20. В ряде случаев разница в цене эконома и комфорт-класса может практически отсутствовать. Например, когда застройщик реализует проект в сложившейся локации эконом-класса, но, чтобы отстроиться от конкурентов, предлагает жилье повышенной комфортности, насыщая комплекс различными опциями. В такой ситуации локация не позволит удерживать значительную разницу в цене между проектом «комфорт» и жильем эконом-класса. Однако повышение класса объекта положительно скажется на темпах продаж.

Часто строительство жилья класса «комфорт» диктуется локацией. Если поблизости есть школы, детские сады, магазины, в наличии хорошая транспортная доступность, то новый ЖК автоматически будет относиться к классу «комфорт» и автоматически будет дороже аналогов в менее развитых локациях.

«Аналитики иногда используют в своей статистике те районы, которые к Санкт-Петербургу не относятся юридически, но прилегают к КАД, например Кудрово, – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость BecarAssetManagement Катерина Соболева. – Там стали покупать меньше. Не могу сказать, что у людей появилось больше денег. Возможно, повлияло то, что процент по ипотеке в какой-то момент снизился, появилось много программ для многодетных семей, малообеспеченных граждан». Другие эксперты отмечают, что статистика по городу и пригородной зоне области все же ведется разная, и снижение объема предложения в том же Кудрово напрямую повлияло на то, что покупать стали меньше.

В целом границы всех классов жилья сейчас смазаны, и комфорт+ также близок с бизнес-классом. Например, точечная застройка в некоторых зонах в Красносельском районе с закрытой дворовой территорией по цене 110 тыс. рублей за квадрат будет позиционироваться как комфорт-класс, а в некоторых локациях в Приморском районе – уже как эконом-класс.

Зачем нужны студии

Не так давно в Ленинградской области предложили запретить строить малогабаритные квартиры площадью менее 28 «квадратов» – основу жилья масс-маркета.

«На огромное количество квартир-студий, например в Девяткино, не хватает парковочных мест, мест в больницах, садах и школах, – поясняет Катерина Соболева. – Ввод новых социальных объектов в эксплуатацию происходит после заселения жилых домов. Это становится причиной таких инициатив государства, как ограничение количества студий. Но мировая тенденция идет к уменьшению площадей и снижению стремления к покупке недвижимости – до 80% жилья на Западе арендовано».

По словам Ирины Соловьевой, в структуре предложения на рынке новостроек по-прежнему преобладают студии и однушки, так как у них стабильный спрос. Приобретают их региональные покупатели, молодые семьи, студенты.

Дмитрий Ефимов подчеркнул, что в периоды экономической нестабильности заметно временное повышение спроса на студии и однокомнатные квартиры. Благосостояние и покупательская способность населения сегодня не растут, но один из трендов последнего времени – стремление покупателей улучшить имеющиеся жилищные условия. Так что спрос на многокомнатное жилье остается стабильным. В перспективе можно ожидать роста стоимости одного квадратного метра, и вслед за этим – снижения метража многокомнатных квартир в новых проектах, чтобы покупатели по-прежнему могли себе их позволить.

По данным «Петербургской недвижимости», в мае 2019-го соотношение квартир-студий в сегментах «эконом» и «комфорт» сопоставимо: около 30% в квартирографии. Но «экономность» объекту может быть присвоена не по количеству студий, а по расположению и характеристикам жилого комплекса, например, или по репутации застройщика.

Петр Буслов пояснил, что наличие студий не является характеристикой исключительно эконом-класса — их можно найти и в комплексах комфорт-класса и даже класса «бизнес». Причина подобного явления – в низких доходах населения. Зачастую у людей нет денег именно на ту квартиру, которую они хотят. Как только спрос сместится в сторону более просторных квартир, изменятся и характеристики предложения. В данный момент минимальная площадь студий в городской черте составляет 22 кв. м, а наименьшая цена начинается от 2 млн руб.

«На мой взгляд, в будущем студии приобретут роль жилья для сдачи в аренду, а их основными покупателями будут выступать инвесторы, – говорит Петр Буслов. – Малогабаритные квартиры всегда составляли основу предложения в эконом-классе. Средняя площадь в таких проектах сегодня составляет 35 кв. м. Однако и в комфорт-классе мы наблюдаем уменьшение средней площади квартир – до 45 кв. м. Данная тенденция – следствие неготовности покупателей платить за лишние квадратные метры, что заставляет застройщиков искать способы уменьшения бюджета покупки».

Ян Фельдман привел в пример самую маленькую «нарезку» квартир – студии площадью около 18 кв. м. В основном их можно встретить в проектах Девяткино и Мурино, но эксперты отмечают, что и в городе тоже.

«У студий есть будущее, поскольку это идеальный вариант первого жилья. Малогабаритные квартиры действительно составляют около половины предложения в проектах эконом-класса. Студию как продукт испортил наш рынок, в европейском понимании это достаточно интересный формат и востребованный формат жилья», – подытожил он.