На рынке новостроек Санкт-Петербурга наблюдается тенденция ко все большему смешению традиционных классов жилья.

Причем, если ранее это касалось прежде всего появления «промежуточных» сегментов, то теперь эксперты отмечают, что диффузия затронула и локации застройки.

Признак развитости

На заре развития рынка жилищного строительства и девелоперы, и аналитики, и покупатели для ориентации в имеющемся предложении довольствовались всего тремя классами: «эконом», «бизнес» и «элит». Но по мере развития рынка новостроек ситуация стала меняться.

И изменения эти многие эксперты считают фактором положительным. «Я сторонник мнения о том, что классификация – это живой организм. И если происходят какие-то диффузии и смешение понятий, то это говорит о том, что рынок не стоит на месте, а развивается. На мой взгляд, это позитивно», – говорит генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.

Рост разнообразия рыночного предложения естественным образом породил промежуточные сегменты. Между «экономом» и «бизнесом» вклинился «комфорт», породивший затем в верхней своей части подкласс «комфорт плюс». Из общего понятия «элиты» выделились сегменты «де-люкс» и «премиум». «Эконом» поделился на «мягкий» и «жесткий».

«Традиционные классы жилья на рынке Петербурга все больше размываются. Эта тенденция стала заметна уже давно, и система классов приобретает все более сложную структуру», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Появляются новые проекты, которые хотят отстроиться от конкурентных проектов, формируются новые технологии строительства, растет и изменяется вкус покупателя», – добавляет г‑н Мошенский.

Он подчеркивает также, что первичны в этом процессе именно изменения на рынке. «Классификация следует за тенденциями рынка недвижимости. Отчасти за предложением, отчасти за спросом и требованиями покупателей. Чем дальше рынок недвижимости развивается, тем дискретнее становится классификация, тем больше происходит смешение», – добавляет эксперт.

Сложности классификации

В то же время этот процесс, по мнению экспертов, создает определенные сложности при классификации объектов. «Например, когда речь идет об эконом- и комфорт-классах, явных отличительных признаков, которые раньше были всем понятны, сегодня фактически нет. Сейчас объекты почти не отличаются по набору опций, которые предлагает застройщик. Единственный признак «эконома» – локация, а «начинка» объектов по сути одинаковая», – говорит Светлана Денисова.

Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева считает, что речь корректнее вести не столько о смешении классов, а о процессе фрагментирования рынка, следствием чего, действительно, является то, что становится очень сложно выделить общие тренды – даже для конкретных классов. «Происходит очень сильное дробление по локациям проектов. Например, когда речь заходит о динамике цен, можно констатировать, что в удачных локациях наблюдается рост до 5–10 %, а в неудачных – цены стоят, порой несмотря даже на рост строительной готовности объекта», – рассказала эксперт.

Между тем, как показывает исследование, проведенное Colliers International в Петербурге, диффузия классов происходит и с точки зрения локации проектов (исключение, пожалуй, составляет только «эконом», удерживающийся в городской черте лишь на окраинах). С одной стороны, высокие классы начинают расширять географию присутствия. Например, недавно «АНМ Девелопмент» заявила первый проект бизнес-класса в Невском районе. А с другой стороны, в исторической части Северной столицы появляются проекты сравнительно невысокого класса. Так, «ЛенСпецСМУ» строит ЖК «Царская столица», позиционирующийся в комфорт-классе, в самом центре города.

«В системе локаций, на которые мы условно поделили историческую часть Петербурга (примерно в дореволюционных границах города), в непосредственной близости друг от друга могут строиться проекты и комфорт-, и бизнес-, и элит-классов. Это касается таких локаций, как «Центр‑2», «Центр Васильевского острова», «Песочная набережная» и ряда других», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей.

Сложности девелопмента

Такая ситуация, по мнению экспертов, создает определенные проблемы и для девелоперов. «Соседство в одной локации объектов разных классов усложняет запуск новых проектов. Такое положение, в частности, мешает четко просчитать экономику проекта. Наличие в бизнес-локации «комфортного» объекта с существенно более низкими ценами не дает достаточно точно оценить масштабы спроса при запуске нового проекта бизнес-класса», – отмечает коммерческий директор ГК «Пионер» Татьяна Копыстринская.

С ней согласна и Ольга Трошева. «Равнородность классности существующей застройки, конечно, желательна. Это задает определенные стандарты жизни в локации, уровень качества архитектуры, благоустройства, единства социальной среды и так далее», – отмечает она.

Кроме того, по словам эксперта, такого рода «демпинг» (притом что, например, затраты на приобретение участка в одной локации обычно вполне сопоставимы) всегда вызывает недоумение. «Разумеется, в этом вопросе нет никакой однозначности. Возможны разные ситуации: выход девелопера на рынок и желание о себе заявить привлекательным проектом, необходимость быстрого возвращения вложенных средств и интенсификация продаж и тому подобное. Но все же сознательное понижение классности в интересной локации вызывает вопросы», – считает Ольга Трошева.

Ничего радикального

Впрочем, руководитель отдела аналитики Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко полагает, что географическое смешение классов – скорее все-таки исключение, новое правило жизни рынка новостроек. «Если рядом с жилым комплексом среднего класса появляется объект бизнес-класса (Viva и Neo, «Царская столица» и «Николаевский ансамбль»), то последний, как правило, небольшой по площади или и вовсе объект точечной застройки и может иметь более выгодные видовые характеристики, нетиповые планировки и прочее», – говорит она.

По мнению эксперта, оценивая тренды рынка, не надо придавать особого значения исключениям из правила. «Смешение проектов по классам в локациях встречается редко, хотя и встречается. Типичным примером можно считать «Царскую столицу», где локация в принципе могла предопределить объект более высокого класса. Однако одного этого фактора мало, есть еще и окружение объекта. В данном случае окружение в сочетании с большой площадью участка не позволило бы создать успешный проект высокого класса», – считает Светлана Московченко.

Ольга Трошева отмечает: специфические особенности локаций и существующего окружения привели к тому, что в городе запущен ряд проектов, одновременно включающих жилье разных классов, что, кстати, является еще одним примером диффузии на рынке. «В зависимости от конкретного местоположения в составе комплекса часть жилья может относиться, например, к «бизнесу», а часть – к «комфорту»; или к «бизнесу» и «премиуму». Однако выражается это обычно только в «начинке» комплексов. Архитектурное решение, благоустройство и другие факторы, обеспечивающие комфортность проживания, в таких случаях относятся к более высокому сегменту», – заключает она.

Ну а с точки зрения потребителя классность вообще понятие сравнительно условное (за исключением, пожалуй, «элиты»), считает Борис Мошенский. «Покупателей в первую очередь интересуют планировки, локация, инфраструктура. То есть покупатель задает собственные требования к будущей квартире и не лимитирует выбор классом», – отмечает он.