Нарастающий дефицит предложения на складском рынке Петербурга заставляет предположить, что в ближайшие годы начнется новый виток строительства спекулятивных объектов.

За первую половину 2018 года складской рынок Петербурга и Ленобласти практически не прирос новыми площадями. По данным Knight Frank St Petersburg, в эксплуатацию сдано всего 25 тыс. кв. м. При этом по крайней мере половина площадей была арендована задолго до сдачи.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, полагает, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года падение объемов ввода составило минимум 70 %.

Общая площадь качественных складов Петербурга и Ленинградской области по итогам полугодия превысила 3,2 млн кв. м.

По словам Филиппа Чайки, руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, в активной фазе строительства находятся несколько качественных производственно-складских комплексов: «Осиновая роща», «Нордвэй», «Логопарк Троицкий», «Реформа», ввод которых запланирован до конца 2018 года. Суммарная площадь нового качественного предложения составит примерно 80 тыс. кв. м, и это также минимальный объем за последние несколько лет.

«Мы наблюдаем рост объема сделок в складском сегменте. При этом девелоперы давно ориентируются на проекты built-to-suit. Однако с учетом того, что такой формат в первую очередь интересен продуктовым ритейлерам, которые закрыли свои потребности в 2014–2016 годах, мы наблюдаем снижение количества новых проектов», – пояснил руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов.

Потребности не снижаются

На фоне малого прироста предложения спрос не снижается. По данным Knight Frank, суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в агломерации составил 171 тыс. кв. м – на 6 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако в условиях отсутствия нового доступного предложения показатель чистого поглощения достиг значения 22 тыс. кв. м, сократившись на 5 % по отношению к результатам первого полугодия 2017‑го. На столь низком уровне поглощения сказались незначительный объем введенных в эксплуатацию площадей, а также превышение суммарного объема освободившихся помещений над поглощенными. Кроме того, компаниям трудно найти помещения ввиду несоответствия предложения запрашиваемым характеристикам, отмечают эксперты.

По словам Шарыгиной, в Петербурге проводятся крупные сделки. «Даже минимального движения в сторону спада спроса на складские помещения мы не наблюдаем сегодня в Петербурге», – подчеркивает она.

Чайка, кроме того, полагает, что есть и отложенный спрос, который может быть реализован во второй половине года.

Как отмечают аналитики Knight Frank, после заметного спада активности доля ритейлеров вновь начала увеличиваться: за полугодие ритейлеры арендовали на 9 % больше площадей, чем за весь предыдущий год.

«Высокий спрос на рынке приводит к сокращению предложений по аренде в качественных складских комплексах. При этом количество запросов на большую площадь – от 20 тыс. и до 50 тыс. кв. м – растет, текущего предложения недостаточно, а новые крупные спекулятивные проекты практически не появляются. В связи с этим направление built-to-suit находится на подъеме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 тыс. до 50 тыс. кв. м», – добавил Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

Низкий объем ввода неизбежно влияет на заполняемость – уровень вакансии падает. По данным Colliers International, вакансия по итогам первой половины 2018 года составила 3 %.

Тем не менее арендные ставки понемногу, но растут. Если в классе В рост незначителен, то аренда складских площадей класса А подорожала, по некоторым оценкам, на 3 %.

Однако снижение вакансии, в свою очередь, рано или поздно повлияет на арендные ставки. «Если вакансия будет падать и не будет дополнительного ввода, ставки могут снизиться в пределах 2 %», – размышляет Шарыгина.

Эпоха built-to-suit

По мнению экспертов, девелоперская активность на рынке уже заметна. Драйверами для новых складских проектов выступают в первую очередь промышленные предприятия и дистрибьюторы.

Общий объем заявленных во втором полугодии складских площадей составляет 235 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank. Но, как показывает практика, планы далеко не всегда совпадают с реальностью – эксперты ожидают ввода в эксплуатацию в лучшем случае 80 % от заявленных площадей.

Однако, полагает Тюнин, в ближайшие три-пять лет на складском рынке будет доминировать модель built-to-suit.

По словам Амосова, некоторые девелоперы уже переориентируются на реализацию спекулятивных складов вместо поиска клиентов на проекты built-to-suit. «Тем не менее объемы складского строительства остаются сравнительно невысокими», – добавил он.

«Учитывая небольшой объем новых складских объектов, планируемых к вводу в 2018 году, а также текущий средний уровень вакансии на рынке – не превышающий 5–6 %, в скором времени может настать дефицит качественных складов, и это простимулирует новый виток строительства спекулятивных складских объектов», – резюмировал Чайка.